篇一：《房地产估价规范》
时隔16年，更新的房地产估价规范主要内容如下：
1、整体来说,调整了章节划分，更加全面细化完善各章节内容；
2、删除了原规范的第二章术语,先行单独发布《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013），对房地产估价术语进行了更全面的解析;
3、删除了旧版《房地产估价规范》附录A估价报告的规范格式；
4、方法的新增：增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法；
5、估价目的的新增：增加了房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价;以下就以章节形式分述《房地产估价规范》各部分内容的差异(仅涉及房地产估价基本术语调整的部分不再赘述）：
一、估价原则
1、强化独立客观公正原则，将其提至各原则之首，“独立、客观、公正"不再作为估价的通用原则，而是房地产估价中应遵循的原则之一，将价值时点原则与最高最佳利用原则顺序调整；
2、吸收房地产抵押估价指导意见,将谨慎原则正式列入房地产估价规范;
3、明确规范中所载5大原则仅为市场价值评估的原则，其他估价目的和价值类型的评估可以相应增减,但不得随意；
4、最高最佳利用原则中，区分权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利；
5、增加估价对象的实际用途、登记用途和规划用途之间不一致时的处理规定。
二、估价程序
1、增加受理估价委托、审核估价报告、交付估价报告三个步骤；
2、估价委托中，明确估价委托书、估价委托合同的签订要求，明确除采用批量估价的项目外，可以只有一名估价师全程参与、实地查勘、撰写报告，但报告签署必须两名；
3、明确价值时点在回顾性估价和预测性估价中可以到周、旬、月、季、半年、年等;
4、新增估价对象实地查勘的方式和内容规定;
5、增加估价人员未能进入估价对象内部查勘时的处理方式；
6、内部审核流程正式纳入房地产估价规范中;
7、存档材料的增加：新增估价对象来源和沟通情况记录、估价中的不同意见记录。
三、不同估价目的下的估价
1、房地产抵押估价
新规程中房地产抵押估价中增加了设立最高额抵押权时原有债权的处理.对评估待开发房地产价值时采用假设开发法评估假设前提的设定进行限定，对带租约房地产评估时租金取值进行了规定.
◆抵押评估时，抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的,应为无租约限制的价
值，当合同租金低于市场租金时，应为出租人的权益价值。既哪个低取哪个，而不是笼统地以合同租金取代。
◆评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价.
◆房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意，抵押价值或抵押净值中可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在报告中说明并在使用上限制。
2、房地产税收估价
房地产税收估价，应区分房地产持有环节税收估价、房地产交易环节税收估价和房地产开发环节税收估价，并应按相应税种为核定其计税依据进行估价.且持有环节税收估价，各种房地产的价值时点应相同，交易环节税收估价，各种房地产的价值时点应为各自的成交日期。评估的价值或价格统称为计税价值，它是指为征税目的而评估的价值或价格。
3、房地产征收、征用估价
新规程将原规程中的6。7征地和房屋拆迁补偿估价修改为新规程的5.3房地产征收、征用估价。增加了房地产征用估价。征收与征用，共同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都要依法给予公平补偿.不同之处在于，征收是所有权的改变，而征用只是使用权的改变。被征用的财产使用后，应当返还给财产所有人。在征收、征用评估中应做到：
◆房地产征收评估，应区分国有土地上房屋征收评估和集体土地征收评估。
◆国有土地上房屋征收评估,应区分被征收房屋价值评估、被征收房屋室内装饰装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
◆被征收房屋价值应包括被征收房屋及其所占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值.如果被征收房屋的装饰装修当事人协商确定或者另行评估，则被征收房屋价值不应包括被征收房屋的装饰装修价值，并应做特别说明。
◆用于产权调换房屋价值评估,是在房屋征收决定公告之日的市场价值。应包括用于产权调换的房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产价值。
◆当被征收房屋为正常待建或因征收停建、缓建的未完工且采用假设开发法估价时,应选择业主自行开发前提进行估价。当被征收房屋为非因征收原因停建、缓建的未完工且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价.
◆房地产征用估价，应评估被征用房地产市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。
4、房地产拍卖、变卖估价
新规程将拍卖评估分为司法拍卖和普通拍卖。并说明了两种拍卖评估应注意的事项.
◆房地产拍卖估价,应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。
◆房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响,但不应考虑拍卖房地产被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响，应考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权的影响，但人民法院书面同意说明将其去除后拍卖的可以不考虑。
◆房地产普通拍卖估价,可以根据委托人需要,评估市场价值或价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。
◆房地产变卖估价,宜评估市场价值。
5、房地产损害赔偿估价
新规程增加的内容.在旧规程的其他目的的房地产估价有提及。
◆房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、临时安置费用评估、停产停业损失评估等。
◆损害评估应根据被损害房地产是否可以修复采用相应的估价方法。可修复的房地产损害评估，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减速额。对不可修复的房地产损害评估，根据房地产所在地的市场状况.采用损失资本化和价差法等方法评估。
6、房地产转让估价
新规范中增加了保障性住房销售价格评估，完善了原来转让评估中相关条件的设定。
◆房地产转让估价，应根据委托人的要求确定评估市场价值、投资价值、协议价值等。
◆对房地产转让价值的确定做出了规定，当事人有约定条件的，按约定条件评估，无约定或者约定不明确的，按价值时点状况、价款一次性付清、税费正常负担的情况下的价值或价格。
◆已出租房地产转让估价，应评估出租人权益价值。如约定或者承诺租赁关系可以解除后转让的，按另行评估无租约限制价值。并在报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及其使用条件。
◆保障性住房销售价格评估，应根据其分享产权、独有产权等产权想有方式,评估其市场价值或其他特定价值。但有相关国家和地方特别规定的,从其规定。
7、房地产租赁估价
新规范中增加了保障性住房租赁价格评估，完善了原来租赁评估中相关条件的设定。
◆房地产租赁估价,应根据委托人的要求评估市场租金、特定租金或承租人权益价值等。
◆保障性住房租赁价格评估，应根据货币补偿、实物补贴等租金补贴方式，评估市场租金或其他特定租金。但有相关国家和地方特别规定的，从其规定。
8、建设用地使用权出让估价
新规范中区分了出让人和意向用地者的估价，并对估价中采用假设开发法评估的假设前提进行了规定。
◆建设用地使用权出让估价，应区分出让人需要的估价和意向用地者需要的估价.
◆意向用地者需要的建设用地使用权出让估价，应根据具体需要评估市场价值或投资价值,相应出让方式的最高报价、最高出价、竞争对手可能的出价等.
◆对建设用地使用权出让估价的出让条件,有明文规定的，应评估其明文规定条件下的价值或价格，没有规定或者规定不明确的，按价值时点的土地状况、出让金等费用在价值时点一次性付清等条件下的价值或价格。
◆当出让人需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，宜选择自愿转让开发前提进行估价。当意向用地者需要的建设用地使用权出让估价采用假设开发法时，根据土地占用情况分为三种情形:
①当土地未被占用时，应选择自愿转让开发前提进行估价，②当土地被意向用地者占用时，应选择介于业主自行开发与自愿转让开发之间的某种前提进行估价，③当土地已被其他意向用地者占用时，应选择介于自愿转让开发与被迫转让开发之间之间的某种前提进行估价。
9、房地产投资基金物业估价新规范增加的内容
◆房地产投资基金物业估价，应区分房地产投资信托基金物业估价和其他房地产投资基金物业估价.
◆房地产投资信托基金物业估价,根据信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等需要，可以包括信托物业状况评价、市场调研和价值评估。
◆信托物业价值评估，应对信托物业的市场价值或其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见.宜采用报酬资本化法中的持有加转售模式。并应遵循一致性和一贯性原则，当未遵循一致性或一贯性原则时，应在报告中说明并陈述理由。
◆已出租的信托物业价值评估，应进行租赁状况调查和分析，查看租赁合同原件，并与执行法律、财务尽职调查的专业人员沟通,核查租赁信息的真实性和客观性.
◆信托物业的状况评价，应对实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见。
◆信托物业的市场调研,应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见。
◆其他房地产投资基金物业估价，应根据具体情况，按相应估价目的的房地产估价进行。
10、为财务报告服务的房地产估价新规范增加的内容。
◆为财务报告服务的房地产估价，应根据相应目的评估公允价值、现值、可变现净值、重置成本、历史成本等及依据其会计属性,选用比较法、收益法、假设开发法、成本法等方法评估相应的价值或价格。
◆从事为财务报告服务的房地产估价时，应与委托方和执行审计业务的注册会计师沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。估价期日也应选择相应的资产负债表日、减价测试日、购买日、转换当日、首次执行日等特定日期。
11、其他目的的房地产估价
新规程将原来的损害赔偿估价予以单独列出，增加了分家析产、处境提供财产证明、行政纪检立案、补地价和国有土地上房屋征收预评估等。
◆分家析产估价，应区分财产分割和财产不分割的分家析产估价。分割的估价按本规范分割估价的规定执行，不分割的估价应评估财产的市场价值。
◆为出境提供财产证明的估价,应评估财产的市场价值。
◆为行政机关、纪检监察部门查处、检查机关立案等服务的估价，应慎重确定价值时点等估价基本事项。
◆补地价可以按国土资厅【2013】20号文，国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知内容评估.
◆国有土地上房屋征收预评估,为编制征收补偿方案、确定征收补偿费或政府作出房屋征收巨鼎等服务,可按规范对国有土地上房屋征收评估的规定进行,但不能替代国有土地上房屋征收评估.四、估价方法
1、增加了方法适用性分析，针对方法选用做了详细讲解，也对老规范中的“必须选用两种方法”进行了修改。
2、比较法的估价步骤有所调整,交易实例信息增加了交易方式、付款方式、融资条件、交易税费负担情况等;调整了不宜选为可比实例的情况;增加对可比实例的标准化处理；将原有的“区域因素、个别因素”调整为“区位状况、实物状况和权益状况"调整；细化了原有的调整幅度和调整后各比准价格的比例关系；增加了比准价格的计算方法。
3、收益法调整了估价步骤，细化了收益法的模型，增加收益期及各种情况下净收益的详细应用,增加了自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权价值规定。
4、成本法调整了估价步骤；增加估价路径规定;细化土地成本规定；修改并细化建筑物重置成本；增加“各项必要支出及应得利润"的规定；修改了三种折旧的名称，修改了折旧的计算方法，细化了各种折旧的计算；删除了双倍余额递减法计算方式,增加成本价值的规定。
5、假设开发法调整了估价步骤;增加假设开发法的具体估价方法、估价前提、开发经营期、后续必要支出、静态和动态分析法中各项参数的计算。
6、其他估价方法，在老的基准地价修正法基础上增加了路线加法、标准价调整法等方法，并增加各方法的介绍。
五、估价结果
1、新增估价结果应包括评估价值和相关专业意见；
2、新增在评估价值前，对选用的估价方法的测算结果进行校核.同时选用两种或两种以上估价方法估价的，还应对不同估价方法的测算结果进行比较分析；
3、新增对测算结果进行校核和比较分析时，检查测算结果存在的差错及原因，在老版6项的基础上新增了5项内容：
◆不同估价方法的估价对象财产范围一致性；◆不同估价方法的估价前提一致性；◆估价假设的合理性;◆估价依据的正确性；
◆房地产市场状况的特殊性。
4、新增基础数据和估价参数的来源或确定的依据或方法应在估价报告中说明。估价参数应优先选用、不选用的，应在估价报告中陈述理由.
5、老版对测算结果只是简单说明根据具体情况计算求出一个综合结果，新版增加了选用两种或两种以上估价方法的，应根据估价目的和不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果差异程度等具体情况，并经过分析选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出综合结果;
6、新增对选用一种估价方法估价的,应在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果；
7、新版对最终评估价值的确定进行了修改，新增最终评估价值的确定应符合下列规定：
◆应根据未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素，对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值，并应在估价报告中陈述调整的理由；◆当确认不存在未能在综合测算结果中反映的价值或价格影响因素时，可直接将综
合测算结果确定最终评估价值；◆最终评估价值的精度应满足估价目的需要的精度，并应将其误差控制在合理范围内.
六、估价报告
1、新增估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。删除老版估价报告全面性、公正性和客观性、准确性、概括性叙述；
2、新增房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险分析；
3、新增根据估价委托人的需求或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要；
4、新增估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供;
5、老版关于估价报告描述较为简略,新版对估价报告中每一事项都提出具体写作要求，这部分增加内容很多、较细致，包括每一部分都是新增的内容：
◆封面包括7项内容并有详细说明：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期；
◆致估价委托人函包括9项内容并有详细说明：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示、致函日期;
◆致估价委托人函盖公章和签名详细说明；
◆目录按前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及对应的页码；
◆估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分应在估价报告目录中按前后次序列出其名称及对应的页码；
◆当按估价委托合同约定不向委托人提供技术报告时，估价报告目录如何处理详细说明；
◆估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能与估价假设和限制条件内容混淆或者变成免责声明；
◆鉴证性估价报告的估价师声明包括4项内容并有详细说明;
◆非鉴证性估价报告的估价师声明可根据实际情况对鉴证性估价报告的内容进行适当删减；
◆估价假设和限制条件应说明6项内容并有详细说明；一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设、估价报告使用限制；
◆估价结果报告应包括13项内容并有详细说明：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期；
◆估价技术报告应包括6项内容并有详细说明:估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定；
◆附件应包括10项内容并有详细说明:估价委托书复印件、估价对象位置图、估价对象实地查勘情况和相关照片、估价对象权属证明复印件、估价对象优先受偿款调查情况、可比实例位置图和外观照片、专业帮助情况和相关专业意见；
◆估价对象变现能力分析与风险提示有详细说明;
6、新版对老版成片多宗房地产同时估价且单宗房地产价值较低时采取表格形式估价报告进行了修改,修改为当成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似房地产的批量估价时，估价报告可采取表格形式。
7、新增估价报告外观形式应做到图文并茂,纸质估价报告应装订成册,纸张大小宜采用尺寸A4纸规格。
篇二：《房地产估价规范》
新《房地产估价规范》解读——估价方法
文/王珊
中华人民共与国住房与城乡建设部及中华人民共与国国家质量监督检验检疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济得快速发展与改革开放得不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场得迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势得转变与估价业务得多元化发展，对本行业得监管及技术指引提出了更高得要求，新规范得发布正顺应了这一要求。
一、新旧规范对比
新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出得要求更高并且更加明确。同时通过具体条款得调整，能够瞧出新规程得制定，改变了传统得估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本得原则。
从大体内容上瞧，新旧规范有以下几点不同：
1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词与估价报告各部分名称。
2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目得及价值定义不同，应对所遵循得估价原则进行相应得选择分析。
3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中得具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注得就是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担得责任，以及现场查勘及权属资料查验得具体要求。
4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其她估价方法。主要估价方法得具体规范将在本文下文中详细说明。
5、新规范第五章“不同估价目得下得估价”由旧规范12类估价目得调整为15类估价目得。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型得拓展及多元化趋势。
6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果得准确性检查得内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析得内容。
7、新规范取消了“估价报告得规范格式”，将对估价报告撰写中得具体要求合并到第七章“估价报告”内容中。
以上，我们笼统得对新规范与旧规范在内容上得一些调整进行了总结。接下来本文将重点针对新规范中估价方法部分修订得内容进行分析。
二、新规范对估价方法得具体要求
新规范第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其她估价方法六部分内容。下面我们将分别对这六部分内容进行分析，并提出在估价实际操作中，应采取得相应应对措施。
1、估价方法选用
1、1对所有方法进行适用性分析
新规范强调了在确定适用得估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。这就要求我们在估价报告方法选用内容中，先要将所有备选得方法得基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用得估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备得方法，重点说明其不适用得原因。
1、2打破必须采用两种估价方法得误解
新规范打破了评估房地产必须采用两种估价方法得误解，提出估价对象适合几种估价方法，就应采用几种估价方法得正确思路。在实际评估中，我们不应对仅适用一种估价方法进行估价得，强行采用两种估价方法估价，也不应对同时适用三种方法进行估价得，随意舍弃其中一种方法。新规范对于选取估价方法新得思路指引，对我们在方法适用性分析方面提出了更高得要求，对于不选用得方法，我们应该充分得证明其不适用得原因。同时，也更应该注意方法适用性分析得内容与最终对各种估价方法测算结果权重选取理由得对应性。
2、比较法
2、1强调可比实例选取原则
新规范在对可比实例选取规定中，强调了“在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近得交易实例选为可比实例。”这条内容得增加，可以显示出，目前业内专家在评价比较法运用合理性得过程中，越来越关注可比实例得选取。如果没有优先选取位置接近、成交日期接近得实例，则会对比较法价值合理性产生质疑。因此我们在选取案例得过程中，应严格遵守这一原则，避免从高或从低选择得倾向。
2、2强调案例真实性要求
新规范比较法条文中，多处强调对可比实例及有关信息真实性得要求。同时明确要求需要对可比实例进行实地查勘，并在报告中附位置图及外观照片。我们得估价师在进行现场查勘时，应根据要求完成相应工作内容。
2、3建立比较基础增加了统一“财产范围”
“财产范围”就是新规范引入得新词语。老规范中仅笼统得提到对价值内涵得统一，新规范通过财产范围得概念，明确了在建立比较基础时，应关注可比实例与估价对象在就是否含有非房地产成分、就是否带有债权债务、房地产实物范围就是否不同等方面得差别，并修正统一。这就要求我们首先应该明确估价对象得财产范围，对于一般类型房地产，财产范围得明确貌似影响不大，但就是作为特殊得房地产，如加油站，财产范围得确定将会对价值产生巨大影响。
2、4明确房地产状况调整内容
新规范明确了对估价对象房地产状况调整应分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整三部分。并详细列举了每项调整应包含得价格影响因素。我们在实际操作中，应将规范中列举得因素作为最基本得因素，并根据估价对象及可比实例实际情况进行增加。
2、5规定因素调整幅度上限
新规范规定“分别对可比实例成交价格得修正或调整幅度不宜超过20％，共同对可比实例成交价格得修正与调整幅度不宜超过30％；经修正与调整后得各个可比实例价格中，最高价与最低价得比值不宜大于1、2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适得可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。”我们在实际运用中，应严格遵守上述规定，不得超过上限要求。
3、收益法
3、1先应选取适当得收益模式
新规范在收益法步骤得第一步，增加了对具体方法得选择。方法选择分两个层次，首先要明确采用得就是报酬资本化法与直接资本化法，并建议优先选用报酬资本化法（我国目前常规收益法评估采用此方法）。下一步，要明确选用全剩余寿命模式还就是持有加转售模式。并建议当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。因此，我们在报告中运用收益法测算时，第一步应先明确我们所选用得具体方法及收益模式以及选择得原因，接下来才能够进行下一步得测算。
3、2持有加转售模式
持有加转售模式就是新规范对收益法最大得修改，就是完全区别于原有得收益法评估路线，新引进得一种评估思路。持有加转售模式即为设定估价对象在持
有一段时间后转售，其持有期内得期间收益加期末转售收益折现到价值时点得价值与，即为估价对象收益价值。同时规范中规定：“持有期应根据市场上投资者对同类房地产得典型持有时间及能预测期间收益得一般期限来确定，并宜为五年至十年。”“期末转售收益应为持有期末得房地产转售价格减去转售成本。持有期末得房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法（加长期趋势法）等方法来测算。”“持有期末得转售成本应为转让人负担得销售费用、销售税费等费用与税金。”
对于持有加转售模式评估，我个人认为可以避免全剩余寿命模式由于收益期长，租金及费用不可控性造成得评估误差，对于短期持有后再转让得物业评估更加适合。但就是，就目前而言，对于持有期内房地产市场变化得预测，期末转售价值得确定以及期末报酬率得确定对于我们而言，缺少一定得经验取值，存在一定难度。因此对于这种新得估价思路，我们应该在学习得道路上不断摸索与积累经验，不可想当然得使用。
3、3对委托方提供得数据应判断其合理性
新规范中写明：“评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金得，应调查租赁合同得真实性，分析解除租赁合同得可能性及其对收益价值得影响。”
“测算净收益时，价值时点为现在得，应调查估价对象至少最近三年得各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象得资料得出得收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下得收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观得数据有差异时，应进行分析并予以修正。”
通过这两段规定我们可以瞧出，新规范对估价师得执业提出了更高得要求，我们对于委托方或其她方提供得一切评估相关资料，均应做出专业人士得合理性判断，而非一味得参照。例如上述合同租金明显高于市场租金得情况，我们就要进行进一步合理性判断及可执行性判断，例如:假设其合同违约金小于租金损失，那么合同解除得可能性就是否很大？另外，明显高于市场租金水平得合同租金，其交付租金得稳定性与可靠性就是否有保障？只有在对资料进行合理判断后，选择符合客观事实得数据用于我们得评估中，才能保证评估结果得准确。
3、4收益期外剩余土地或建筑物价值测算
新规范明确规定，在根据土地及建筑物剩余使用年限孰短原则确定收益年限，进行收益测算后，应对剩余期限土地使用权价格（房短地长）或建筑物剩余经济寿命价值（房长地短）在价值时点得价值进行测算。并分别阐述了两种情况剩余价值测算得方法。
我们在采用收益法进行测算时，应注意最后对该部分价值得核定，避免遗漏。
4、成本法
4、1确定房地合估与房地分估路径
新规范在成本法第一步提出“应根据估价对象状况与土地市场状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”
“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地分估路径时，应把土地与建筑物当作各自独立得物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。”
我们大部分采用成本法做房地产评估，均视房地为一整体，模拟房地产开发建设过程进行测算，因此应该采用房地合估路径。但如遇估价目得要求分别求取单独土地价值与建筑物价值得情况，则应该选择房地分估路径。
在具体测算过程中，我们需要注意，对同一宗房地产，房地合估路径中得土地成本与房地分估路径中得土地重置成本，虽针对得就是同一块土地，但两者对应得土地状况一般就是不同得。房地分估路径中得土地重置成本对应得土地状况，比房地合估路径中得土地成本对应得土地状况，成熟度更高。
4、2明确各项必要支出及应得利润计算方式
新规范对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润得测算方式均给出了明确得要求。主要包括重新购置土地与重新开发土地得土地成本得价格构成；重置成本与重建成本得适用范围；建筑物必要支出及应得利润得价格构成以及利息、利润得计算基数等。这对我们得估价给出了更明确得指导性。
4、3在建工程考虑减价因素调整
新规范提出“在建工程与新近开发完成得房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素得，应予以相应得减价调整。”这里得减价修正主要包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。在我们以往得成本法评估在建工程过程中，忽视了对上述因素得考虑，此次新规范得明确规定，也提醒我们在今后使用成本法测算在建工程过程中，应注意对上述因素进行分析修正。
4、4成本法权益状况修正
新规范提出：“成本法测算出得价值，宜为房屋所有权与土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下得价值。当估价对象得权益状况与此不同时，应对成本法测算出得价值进行相应调整。”此条规定与上一条规定类似，也就是我们以往采用成本法评估中容易忽视得修正因素，在今后成本法测算中，应加以重视。对成本法结果进行权益状况修正后，才能做到与其她方法测算结果得价值内涵统一。
5、假设开发法
5、1选择动态或静态分析法
新规范在假设开发法第一步，要求根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法。这里所指得所处开发建设阶段，主要就是指估价对象得规划条件尚未明确或已经明确，建设设计方案就是否已经确认，项目就是否已开工等。对于规划条件明确，设计方案确认，可做出合理资金安排得项目，我们认为具备采用动态分析法得条件，且建议优先选用动态分析法。
新规范在假设开发法章节，还详细得规定了静态分析法与动态分析法在后续必要支出、开发完成后价值、动态分析法得折现率及静态分析法利息利润得计算要求。
5、2假设开发法三种估价前提
新规范提出，在采用假设开发法进行评估时，首先应根据估价对象得估价目得、估价对象所处得开发建设状态等情况，并经过分析，选择三种估价前提之一，在此基础上进行下一步测算。三种估价前提为:“业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提”。选择不同得估价前提，在后续测算中对后续开发经营期得长短设定以及后续开发必要支出得数额确定就是不同得，从而计算出得待开发房地产价值不同。选择业主自行开发前提，续建期即为按工期核算得正常开发周期，而选择自愿转让开发前提得续建期应在正常续建期基础上增加转手得正常期限，同时，在后续开发必要支出得数额还应考虑转手所需要花费得必要费用及税金。选择被迫转让开发前提，特别就是在建工工程需要被法院强制拍卖得，则需在自愿转让基础上，增加更长得续建周期及更多转让费用。由此可以瞧出，三种前提相比，采用自行开发前提测算得在建工程价值最高，采用被迫转让开发前提最低。
设定估价前提应根据估价对象得估价目得及所处开发状态等情况判断。以征收为目得采用假设开发法评估在建工程时，当被征收房地产为正常开发建设得待开发房地产或因征收已停建、缓建得未完工程，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建得未完工程，应选择自愿转让开发前提进行估价。以出让为目得采用假设开发法评估建设用地使用权价值时，宜选择自愿转让开发前提进行估价，以拍卖或抵押为目得采用假设开发法评估在建工程时，则应选择被迫转让开发前提进行估价。
6、其她估价方法
除了比较法、收益法、成本法、假设开发法四个主要方法外，其她估价方法包括用于土地评估得基准地价修正法、路线价法；用于批量评估得标准价调整法、多元回归分析法以及用于价值损害赔偿评估得修复成本法、损失资本化法与价差法。具体内容在此不作详细说明。
三、总结
《房地产估价规范》就是房地产评估行业得最高技术标准，同时也就是对我们房地产评估得最基本要求。因此，认真学习并贯彻新规范得各项条文，就是每个房地产估价机构及房地产估价从业人员得从业之本。新规范各部分内容较旧规范均有很大幅度得调整，由于篇幅有限，本文仅对估价方法得部分展开解析，希望为大家对新规范得解读提供一些帮助。
作者介绍：王珊
工程管理学士，注册房地产估价师，注册土地估价师。
北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理
篇三：《房地产估价规范》
《房地产估价规范》--估价报告
测试内容
时间
书面估计报估价报告告
（一）7’
估价报告估价报告
（一）16’
估价报告出具日期
（一）20’
估价报告封面
（一）26’
估价报告公章
（一）31’
估价报告目录
（一）35’
非鉴证性估估价报告价报告
（二）8’
估价报告估价假设
（二）10’
类型
估价报告（二）12’
问题与答案
书面估价报告的形式包括叙述式估价报告和表格式估价报告。
（对）
房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。（对）
封面中的估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。
（对）
封面中的注册房地产估价师，应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师姓名和注册号。（对）
致估价委托人函中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替。（对）
估价报告中的目录应包括估价报告各个组成部分的名称及对应的页码。
（对）
非鉴证性估价报告的估价师声明内容，应与鉴证性估价报告的估价师声明内容相同。（错）
估价假设中不得为了高估或低估估价对象的价值或价格，而滥用估价假设。（对）
估价假设的类型包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。（对）
未定事项假设是指当估价存在所必需明确而尚未明确或不够明确的事项时所做的合理、最可能的假定。（对）
进行背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定等，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定。（对）
依据不足假设的情形包括估价委托人无法提供估价所必需的估价对象状况资料及估价师虽进行了尽职调查但仍难以取得该资料等。（对）
估价报告的估价目的具有唯一性，即每份估价报告只有一个估价目的。（对）
在估价报告使用期限内正常使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担。（对）
估价目的可以再区分的，在估价报告中应准确写明可区分的估价目的。（对）
抵押价值评估应遵循谨慎原则，但不需要遵守最高最佳利用原则。
（错）
未定事项假估价报告设
（二）27’
背离事实假估价报告设
（二）33’
依据不足假估价报告设
（二）41’
估价目的使用期限
估价报告（二）42’
估价报告（二）43’
区分估价目估价报告的（三）6’
估价报告谨慎原则
（三）25’
估价报告估价结果报告中估价方法的表述，要与致估价委托（三）33’
人函中估价方法的表述完全一致。（错）
估价结果报告应由所有参加估价的注册房地产估价估价结果报估价报告师签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签告
（三）41’
名。（对）
估价方法
实地查勘期
单套住宅
市场状况
最高最佳利用状况
其他估价方法
估价技术报告
估价结果的确定
估价报告内容
估价报告实地查勘期一般应为自进入估价对象现场之日起至（三）46’
完成实地查勘之日止的日期。（对）
估价报告单套住宅的价值影响因素中，所处的楼幢、楼层与（四）22’
朝向应属于区位因素。（对）
在市场背景描述与分析中，需要对其过去、现在和估价报告可预见的未来进行有针对性、较详细说明与分析（四）29’
的，是估价对象同类房地产的市场状况。（对）
估价对象为某种利用的存量房地产的，应通过有针估价报告对性且较详细分析、判定和说明估价对象的最高最（四）39’
佳利用状况。（对）
估价报告估价方法对估价对象的适用性，是指不仅其理论上（五）14’
适用且客观条件也应具备。（对）
估价报告一份估价报告中选用不同估价方法采用的所有估价（五）22’
基础数据和估价参数都是相同的。（错）
估价报告估价结果的确定，应包括说明不同估价方估价报告法的测算结果、综合测算结果的确定和最终评估价（五）25’
值的确定。（对）
估价报告当估价目的不是房地产抵押贷款前估价的，估价报（五）33’
告内容也应包括估价对象变现能力分析。（错）