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社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议4篇
社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议篇1
加强物业管理的思考和建议
加强物业管理的思考和研究 奉贤区住房保障和房屋管理局 局长 宋宝明 解决问题是开展深入学习实践科学发展观活动的重要内容， 是开展深入学习实践科学发展观活动取得实效的关键环节， 是确保学习实践活动成为破解当 前物业管理难题核心所在。
学习 实践活动开展以来， 在前阶段理论学习的基础上， 我们调研小组针对调研题目《加强物业管理的思考和研究》， 走访了 几个小区， 召开有关居委、 业委、物业公司、 业主代表相关人员 的座谈会， 听取了 多方对物业管理工作目 前存在的不足之处， 并请他们对物业管理工作提出一些建设性的意见， 从而了 解到工作中制约科学发展的突出问题， 包括政策层面、 外部环境、 硬件设施、 技术水平、 人员 素质等方面， 为我们找出问题解决问题提供客观的依据。
当前物业管理中存在着这样主要几个问题：
1、 物业服务企业自身原因。
1） 先天不足。
在我区注册的物业企业中 78%以上之前是属于房地产开发商自 办企业（ 目 前都已转制）， 只有 22%属于产权自 主型的私营物业管理企业。
有一部分转制的物业管理企业员 工由于之前的体制的关系， 吃惯了大锅饭 员 工工作没有积极性， 自 由散漫没有责任心，但是由于许多原因企业又不能随意解聘员 工， 导致物业公司在内部管理上存在很多问题， 对小区的物业服务上也是不尽心、 不负责， 更是没有开拓和创新精神。
同时转制后物业企业与建设单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系， 物业管理的价格管理体制与运行机制上基 本做法是政府定价或制定指导价， 但是在实际管理中有许多小区都是由建设单位补贴, 导致了 物业服务企业对收费率低， 也使得物业服务企业无发展后劲。
而物业服务企业在长期低成本运作下， 使服务质量难以有本质提高。
2）、 物管企业规模小， 成本大 。
目 前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小, 难以发挥群体优势, 而且绝大多数企业存在着经济效益差, 亏损严重等问题。
在我区实行物业管理的 1850万 m2里物业服务企业有 56 家， 其中最小的企业仅管理三万多平方米的物业， 然而麻雀虽小， 五脏俱全 , 小而全 的企业必然带来极大的资源浪费。
3）、 物业管理从业者的素质问题 。
由于物业企业的薪资待遇、 社会地位等问题， 导致了 物业管理行业从业人员 的素质偏低， 对自 己服务的对象态度生硬、 方法单一， 管理服务不到位， 再加上目 前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员 行为规范， 物业从业人员 良莠不齐。
4）、 加之一些物业管理企业管理层指导思想不正确， 对企业自 身发展没有长远规划， 过分强调当前利益， 忽视企业人员 的自 身建设， 既不经常开展职业道德教育和专业技术培训， 又没有建立严格的人员 岗位责任、 工作标准和考核标准， 使管理服务的理念、内容、 质量很难到位。
2、 新老历史欠债较多。
随着社会经济的不断发展， 人民生活水平及服务要求的不断提高， 住宅小区各类问题就逐渐显现， 尤其是历史遗留问题的问题和矛盾越来越突出。
老问题上：
1）、 房屋质量引 发的问题， 我区的商品房开发的比较早， 由于当时房产开发市场的不规范、 开发商为了 降低成 本， 提高利润， 造房时投工减料， 所以 98 年以前建造的商品房质量问题比较多， 房屋漏水、 渗水情况比较普遍。
上下水问题：
像自 来水管， 98 年之前用的都是冷镀管， 几年下来管子锈蚀、 腐烂、 放出来的水有铁锈， 严重的时候锈蚀造成水管堵塞， 给居民的用水带来不便；
有的小区下水管道管径小， 碰到用 水高峰或下大雨的时候就容易堵塞、 造成积水；
小区道路路面不平整问题， 有的小区开发商为了 降低成本在用料的时候比较节约， 经不起小车几次来回， 道路就破损， 有的街坊路外口 高， 里口 低， 降大雨的时候积水不说， 还造成底楼小区进水， 居民怨声载道。
2）、 规划配套方面问题：
之前小区内公建配套的不完善， 使得小区的物业管理用房、 居委会用房、 物业保安值班室都成了 问题， 全区大概有 21%的住宅小区无物业管理企业用房和业委会用房， 给小区的管理带来不便；
还有个别小区， 一个小区有多个开发商建造， 导致门牌号混乱；
有的小区内还有不少的商业房， 噪音、垃圾影响居民的生活环境；
小区内的绿化问题， 由于当时的绿化布局的原因没有考虑到绿化的生长导致现在大树等影响了 居民的通风采光、 安全、 影响房屋结构等方面。
又由于小区道路的狭窄、 停车位的严重缺乏等， 造成了 停车难、 乱停车现象；
3）、 维修资金严重匮乏。
在有关的调查中， 目 前有占全区物业总量 26. 6%建筑面积的房屋存在维修资金未足额到位的情况；
在维修资金的欠款方面， 我区的欠款总额达 6320. 18 万元， 部分镇、 开发区政府欠款比例占我区总欠款额的87. 4%， 为 5521. 43 万元， 有一个镇欠款高达 2535. 69 万元。
俗话说得好， 房屋的维修资金相当于房屋的养老金， 如果养好金得不到保障， 业主的利益也无法得到保障。
新问题上， 现在有很多开发企业为了 节约开发成本等原因在同一个小区的动迁房和商品房按不同的标准和设施配套进行建造， （ 正阳世纪星城的动迁户 业主反映所住房屋的楼层层高、 小区绿化面积等相对较少） 导致了动迁房的业主把原本对不满政府、 开发商的不满的情况下， 将此矛盾转嫁在了 物业公司身上，最直接的做法就是拒交物业管理费。
3、 政策方面因素。
1、 目 前在我区实行的物业服务分等收费的基准定价标准是参照物价局 96 年相关文件制定的， 同时在 96 年市房地局的相关文件中指出物业公司的利润不得超过 15%（ 在收缴率达到 90%以上时）， 现在已是 2009 年在物业服务的收费标准未作任何调整的情况下， 各项成本也都在不断增加， 物业服务企业是属于劳动密集型的企业， 用工人员多， 而现在物业服务普遍面临的二低 问题（ 收费低、 收缴率低），再加上现在《劳动法》 的出台， 企业用工成本的增加， 都使得物业管理正处于如履薄冰的危险境地。
我区实行物业管理的小区中 85%以上都实行一、 二级管理（ 也就是分等收费中最低的服务标准实行收费），在南桥城区平均每个小区的收费大约在 0. 35 元/平方， 但是在一些小乡 镇的小区的收费只有 0. 08 -0. 15 元/平方米， 一些老公房的物业服务费每月 按套计算一年的收费也只有在 48 元/年-96 元/年 。
在对我区物业公司有关情况的调查中显示， 目 前全区有 84%的小区存在物业管理费收费率低的这个问题， 年均收费率不足 40% ， 截止到 08 年各小区业主历年拖欠物业公司的物业管理费总额达 7200 多万元。
56 家物 业公司中有 37 家物业公司存在不同程度的亏损。
由于业主的拖欠、拒交物业管理费致使物业服务企业不得不减少用工、 降低服务标准，从而导致了 业主的不满、 矛盾、 纠纷与日 俱增。
2、 目 前， 整个物业管理行业还处在非常艰难的求生存阶段， 低利润高风险导致物业管理企业经营如履薄冰。
政府部门目 前没有针对住宅小区的现状实行托底补偿机制， 对物业服务方面也缺少政策导向， 使物业管理行业的生存空间和发展空间越来越小。
4、 人的思想观念的问题。
一是花钱买服务的意识还不强。
不认为 物业服务 是商品这一概念。
也有的业主认为物业服务是公益事业 即使不缴纳物业管理费照样也能享受服务；
还有业主不清楚物业服务对小区管理的重要性认为有没有物业公司都无所谓， 不会给自 己带来直接的好处， 不必要花这笔额外的费用。
二是业主认识定位有问题。
业主把物业管理公司当成了 小区的政府， 凡事都找物业公司。
解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁， 出了 事故就要向物业公司索赔。
像有的业主自 己在小区里丢失自 行车， 认为是物业服务企业未尽职责造成的，并因此拒交物业费。
物业行业提供的是公共性的服务， 不是针对业主个体服务的。
不少业主认为我没有直接享受到服务， 我就不交费， 实际上小区内的共用设施、 设备是小区业主的共用财产， 共同维护好小区的共用财产， 是小区全部业主的事情。
三是业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
有不少业主是只想花小钱享受最大的服务， 只想用一级服务的费用享受五级服务的待遇。
所以不少业主在小区日 常的物 业管理服务中， 更是以想当然 的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位。
还有的业主就是拿出许多对于自 己拒缴物业服务的理由， 指责物业公司的不足， 但是他们却忘了 物业公司既然是大家的保姆， 那就是只有在花钱聘用的前提下， 保姆 才能提供服务，所以也只有业主在履行自 己义务的同时才能行使自 己的权利。
5、 住宅小区的综合管理问题。
由于许多人对物业管理认识的偏差， 大多认为小区里发生的大大小小的事情都一概归为物业管理范畴（ 小区事， 找物业的说法）；
而物业企业作为小区的服务者同时也要应付十多个部门的检查管理。
但是， 住宅小区中 的各类问题很多不是物业管理的角度能够解决处理的， 也不是一两个部门能解决的。
所以尽管每年都作了 大量的工作，花了 很大的力气， 群众的满意度还是不高， 行风测评也处较后。
在去年沪府办[2007] 21 号上海市人民政府办公厅转发了 市房地资源局制定的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（ 2007-2009）》 的文件精神， 按照条块结合， 以块为主， 实行属地化管理 的原则，加强住宅小区综合管理， 落实和强化政府公共管理， 整合管理资源，形成住宅小区综合管理工作齐抓共管的局面。
在住宅小区综合管理工作实际推进中还存在一些不足：
如仍有部分职能单位、 镇、 开发区对住宅小区综合管理工作不重视， 工作停留于表面；
在涉及多部门协调、解决问题上， 还存在相互推诿， 扯皮现象；
在解决热点、 难点问题中，相关职能部门向小区屡职， 延伸力度有待加强；
落实力度也有所欠缺，工作合力还未真正形成。
这样也使得小区的日 常物业管理工作无法正 常开展。
贯彻落实科学发展观， 是一个理论问题， 更是一个实践问题。
着眼于解决问题， 是贯彻落实科学发展观求深入、 求实效 的一个重要思想方法和工作方法。
我们只有紧密联系当前物业管理中存在的问题， 在解决与科学发展观不适应、 不符合的问题上用力气， 才能真正把科学发展观落到实处。
并通过我们的努力， 强化服务， 解决问题， 推动发展， 使影响和制约物业管理科学发展的难题得到破解， 取得实效， 推动物业行业管理水平、 物业服务水平能有所提高， 业主的观念能有所更新。
解决问题的几点建议：
1、 进一步提升企业自身形象。
物业服务企业所从事的一切活动要使业主称心、 满意， 其核心就是要提供完善、 优质服务。
在未来的市场中， 只有提供优质服务， 物业管理企业才能取得生存和发展。
因此， 物业服务企业必须在服务上下功夫， 突出物业服务的人性化理念。
（ 1） 从内 部着手， 加强自 身服务意识的培养。
要把服务工作做好， 首先要从公司内部着手， 通过培养员 工思想道德素质教育， 增强公司 内部全体人员 的服务意识和自 身素质。
通过转变公司 的内部机制， 增强员 工的竞争意识， 通过转变公司的经营机制， 理顺工作关系。
公司内部的关系理顺了 ， 员 工上下服务的意识和素质提高了， 服务的质量自 然就会有显著的提高。
（ 2）加快人才的培养， 形成具有专业化服务水平的专业技术力量。
一方面要加强员 工对国家的法律、 法规、 物业管理条例以及物业管理行业的相关规定的学习， 另一方面应通过培训、 定期检查、 绩效考核等方式， 提高物业管理企业自 身员 工的素质。
随着员 工素质的提高，管理手段的加强， 技术水平的提高， 服务质量也会随之相应提高。
（ 3） 规范服务或专业服务行为。
物业服务内容很多， 涉及的保洁、 保安、 维修等与业主打交道。
在这些打交道的过程中， 服务人员的服务行为规范与否， 成了 广大业主衡量物业服务水平高低的一个重要标准之一， 因此员 工服装统一、 举止文明、 态度和蔼、 语言亲切这些行为都成为物业服务的统一标准， 只有在服务标准上多下工夫， 才能得到广大业主的认可。
（ 4） 强化服务意识， 注重人性化。
业主心声无小事。
业主所关注的， 就是服务企业要关注的；
业主没想到的， 物业服务企业要想到。
对待业主， 物业服务企业要具备较强的亲和力， 进行亲情化服务。
从接听每一个电话、 办理每一次业务、 对出入小区的人员 和车辆的每一次管理、 处理每一次报修、 清洁每一个角落， 都要用心去做， 只有细心周到的服务， 才能赢得业主的理解。
2、 进一步完善属地化管理。
贯彻属地化管理原则， 将住宅小区综合管理联席会议制度落实情况和物业管理居民满意度测评成绩纳入各镇、 开发区年度绩效考核体系。
由各镇、 开发区将物业管理工作作为下属各街道、 社区以及居委会的重要工作内容， 并细化指标进行考评。
将相关单位就其职责范围内的小区问题处理情况， 纳入年度考评内容， 推动各相关单位履职进 小区。
通过各单位、 各部门协同配合、 各尽其责、 形成合力， 有效化解住宅小区各项综合管理矛盾问题， 为物业企业运营创造良好环境。
3、 进一步加大物业管理的前期介入。
（ 1） 规划设计阶段物业管理的介入。
物业管理应从项目 开始提前介入， 参与物业建设项目 的优化设计， 对物业实施超前管理， 为完善物业建设提出建设性意见， 使物业的功能设计更有利于日 后的使用和管理， 避免物业建成后因设计的缺陷或不足而引 发的使用和管理问题。
（ 2） 工程监理中物业管理的介入。
物业管理应积极参与工程监理工作， 从物业管理的角度对工程施工、 设备安装的质量进行全面监控， 及早发现问题， 及早解决问题， 有利于保证工程质量， 避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾， 同时通过提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉， 为业主日 后装修、 使用、 维修提供方便。
（ 3） 设施设备安装阶段物业管理的介入。
物业管理应在设施设备安装阶段介入， 从而对物业的设施设备做到心中有数， 对物业可能出现的隐患了 如指掌， 对所发现的问题在施工安装方未退场之前即已解决， 确保物业建成后一开始投入使用就能为业主提供良好的物业管理服务。
（ 4） 接管验收阶段物业管理的介入。
物业管理应在接管验收阶段介入， 根据物业管理的技术规范要求， 对接管的物业从使用功能上严格把关， 同时有利于对验收中发现的问题进行交涉和协调， 进行整改， 避免物业建成后引 发的使用和管理问题。
4、 进一步加大物业执法力度。
（ 1） 加大执法力度， 整顿和规范物业管理市场秩序。
要坚持标本兼治、 重在治本的原则， 严格市场准入和清出制度， 进一步完善投诉举报制度， 加大日 常监管力度， 健全市场监督机制， 对违法、 违规经营的物业管理企业做到严厉查处。
（ 2） 加大对住宅小区内违章搭建执法力度。
区相关职能部门依法查处住宅小区内违法搭建， 加大执法力度， 做到新帐不欠， 老帐逐年还清。
长效管理与集中整治相结合， 要加大宣传教育， 如举办违法当事人学习班等。
（ 3） 对一些无正当 理由拒不缴纳物业费的人员 涉及到走法律程序时， 建议法院采取支付令的方式， 缩短诉讼时期， 及时高效地处理物业服务双方债权债务关系。
对一些党员 干部不缴纳物业费， 通过组织部门加强思想教育， 并作为个人年终考核的一项考评内容。
5、 进一步加大宣传的力度。
（ 1） 通过我区二台一报 大力宣传， 力求做到报纸上有字，电台里有声， 电视里有影。
进一步向广大业主宣传物业管理条例， 尤其是要加大宣传、 解释社区和政府各部门在物业管理活动中的职责、 作用及物业企业的职责等。
通过一些典型事例、 先进人物的宣传， 进一步正确引 导、 更新业主一些错误的观念。
（ 2） 充分借助社会效应 加强对业主的思想教育。
例如象新闻媒体报导的多起高空坠物砸死、 砸伤路人的事件， 针对小区也存在高空抛物的现象， 可以将新闻媒体报道的高空抛物伤人的事件剪下来 在宣传栏张贴或者制作成宣传海报等， 以实际案例来警示和教育业主禁止高空抛物。
还可以通过借助小手牵大手 等活动， 加强业主社会公德的教育， 逐步消除一些陋习。
利用实际案例来解决业主各类投诉， 宣传政策法规， 比如房屋漏水、 邻里纠纷等实际案例， 如果遇到类似的投诉， 可参考原来的案例向业主作出解释。
许多业主往往一开始任凭工作人员 怎样解释， 都不会接受， 但是一看到报纸上的案例，自 然就心服口 服了 。
（ 3） 企业做好对外宣传工作， 加强与业主的正常沟通。
要加强与住户 的联系， 听取他们意见。
了 解他们需要的服务项目 ， 对物业公司有哪些意见和建议。
解决好住户 投诉并及时给予回复， 让住户 知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。
这样既能了 解业主的需求， 又能拉近双方的关系， 做到相互支持、 相互理解。
同时， 物业公司在加强服务工作的同时， 也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作， 例如以人为本、 亲情服务、 想住户 之所想、 帮住户之所忙、急住户 之所急， 做到既让客户 了 解我们的工作内容， 又使业主对我们进行监督， 促进我们不断的提高服务水平， 完善服务工作内容。
2009 年 4 月 28 日 公司规章制度 一、 公司形象 1 、 员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构， 并能向客户及外界正确地介绍公司情况。
2、 在接待公司内外人员的垂询、 要求等任何场合， 应注视对方， 微笑应答， 切不可冒犯对方。
3、 在任何场合应用语规范， 语气温和， 音量适中， 严禁大声喧哗。
4、 遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻， 上班时间（包括午餐时间） 办公室内应保证有人接待。
5、 接听电话应及时， 一般铃响不应超过三声， 如受话人不能接听， 离之最近的职员应主动接听， 重要电话作好接听记录， 严禁占用公司电话时间太长。
6、 员工在接听电话、 洽谈业务、 发送电子邮件及招待来宾时， 必须时刻注重公司形象， 按照具体规定使用公司统一的名片、 公司标识及落款。
7、 员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。
8、 员工要注重个人仪态仪表， 工作时间的着装及修饰须大方得体。
二、 生活作息 1 、 员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。
社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议篇2
试论城市社区治理的物业管理与自治管理
作者：雷洁
来源：《科学与财富》2017年第21期
摘要：城市社区物业管理和自治管理是当前社区建设发展的一个主要问题，针对当前社区服务管理出现的问题，本文在分析了两者管理的现状和特点的基础上，按照现代社区服务管理发展的要求，提出了对社区服务管理发展模式的几点要求。
关键词：物业管理：自治管理；
发展创新
作为最基层的群众性自治组织——社区，如何围绕着“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”这一目标开展工作，加强对社区物业管理和自治管理认识和完善，就成为当前社区建设发展的首要任务。
一、物业管理与自治管理的含义
物业管理与自治管理是两个既有区别又有联系的概念。物业管理是指由专门的物业管理公司，对所管辖社区内的房屋、附设设备、设施保持正常的维护与使用，同时对建筑物周围区域的环境保护、清洁卫生、安全保卫、社区绿化、道路养护、车辆停放等设施进行统一的管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。
二、物业管理与自治管理两者之间的特点
物业管理与自治管理是两个不同的管理模式，从管理的方式来看两者之间存在着密切的关系和特点。
一是管理的主体地位不同。物业管理的主体地位是业主或使用人，以及接受业主委托的专业化物业管理服务企业。自治管理的主体是社区业主在社区自治范围内由社区业主成员共同参与的社区管理组织。管理主体双方共同行使业主自治管理与专业化物业管理相结合的管理。二是管理的性质特点不同。物业管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，具有劳务交换性质、即具有明显的市场性；
而自治管理主要是以社区业主自治管理为主，即以聘请相关责任人按照业主与业委会的要求，对所属社区的卫生、治安、治理和精神文明建设等实施统一的组织领导、服务协调管理，其核心是自我管理、自我服务、自我监督，共同维护社区业主的利益和要求。三是管理运行方式不同。物业管理主要是以专业化、系统化与经营服务效益化相结合的运行方式；
而自治管理则主要是以业主自我组织服务的运行方式开展工作，在管理工作中由业主共同组织管理实施。四是管理作用效应不同。物业管理注重管理的效率、效益、效应和作用，而自治管理则更加强调业主在管理中的主导地位和自治精神及业主管理积极性的发挥。
社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议篇3
对物业管理和社区建设的建议想法
“明者因时而变,知者随事而制,强者乘势而进。”
如今，我们新桥镇正赶上一个空前绝后的发展时机，高铁站、新龙商务区的建设将引领新桥走上一个更为现代化的美好未来。我们大学生村官也应在这次发展机遇中尽自己所能，参与建设一个更为美好的北部新城。然而，“撤村改居”后的新农村建设也将会遇到新的问题，从村委工作人员逐渐转变为社区工作人员的我们也必将接受新的挑战。
作为上任不到一年的大学生新村官，我对农村工作还知之甚少，但通过一年的工作和学习，我了解到，现阶段全国的多数农村大都采用以政府为核心，以村委为主体，在村民小组、社会团体等各种主体的共同参与配合下对全村的公共社会事务等进行管理的政府导向型管理模式。这种模式的优点在于能够凭借坚实的政治、经济资源，有效实现自上而下的管理，但也有着抑制民间活力，降低政府效率之弊。
所以，对于“新城巨变”中即将大规模“撤村改居”、“脱胎换骨”的新桥镇来说，选择更利于社区发展的管理模式至关重要。我认为，更为合理的管理模式是在政府的统一领导下，逐步将社区管理推向社会化，引导和动员社会公众参与到社区建设及管理中来。
一、引进专业组织。
我们可以把一些可以由社会承担的公共职能交给社会专业组织，把例如物业、养老、助残、早教等应该由市场运作的服务项目推向市场，逐步建立政府购买、市场运作、居委会监督协调、居民受益的社区公共服务体系。
二、扶持和培植辖区内社会组织。
例如，如今大部分青壮年都外出工作，小区内“空巢”、“留守”现象逐渐严重，我们可以根据新龙、新景小区内人口及经济增长的现状，建设自己的家政服务中心，联系妇联进行员工培训及工作指导。这样不仅能满足社区居民的需要，也解决了部分人员的就业问题。
相信通过公众参与组织化，既充分整合了政府和社会资源，又能提高公共服务质量，最重要的是激发更多的居民自治组织参与到自我服务、自我管理的社区活动中来。
“一言一行不忘公仆形象，一举一动常思百姓冷暖。”
全国政协常委、江苏省政协副主席陈凌孚曾经问过这样的一个问题：“社会管理的目的和本质是什么?”我相信，这是值得我们每一位政府工作者深思的问题。陈凌孚认为,社会管理最重要的是服务,而我们有时往往忽略了这一点。
作为一名社区工作者，可能我们一直着力于如何对社区公共事务进行有效的管理，却没有意识到服务才是管理的最高境界，我们更需要关注社区居民需要些什么，以何种方式才能满足他们的需要。这就需要我们引进一种以人为本，以满足居民群体不同时期不同需要为出发点和立足点的管理模式。需求管理不仅管人的需求，还着眼于社区单位各种资源的发掘、优化配置，以满足社区整体发展的需求。由于满足了社区居民的各项需求，这种管理模式更为充分地调动个人、家庭与社区单位的积极性，一起参与到社区的文明建设中来。
除了做好社区管理的本质，即全心全意服务居民群众，我们的社区管理工作也要与时俱进，适应新时代的瞬息变化。公众参与信息化是当今数字化时代的必然趋势。我们不仅要建设好社区综合办公平台，以适应快节奏、现代化的办公需求；
还要利用好社区管理平台，实现各社区资源共享；
更应该构建好社区服务平台。社区网络平台一方面是新媒体时代的社区管理互动窗口，另一方面也是数字化时代的高效办公平台。这一工作方式创新，既有利于社区管理部门工作效率提高，也有利于提升居民尤其是年轻居民对社区管理的参与程度。例如，我们社区管理也可以借鉴“小镇警花”潘婷的某些管理服务模式，例如通过组建社区网站、成立社区博客、微博等方式，推出一批网上受理、审批、反馈、监督“一站式”服务项目，尽可能让群众足不出户就能了解办事流程。
以上就是我对社区管理方面的三点想法和思路。在以后的工作中，我要多谋发展之策，多鼓发展之劲，多聚发展之力，积极思考新型社区发展之路，努力把思想落实到发展，把发展落实到行动，把行动落实到实处，虚心学习优秀社区的管理经验，为将来成为一名合格的社区工作者而努力！
社区物业管理思考与建议社区物业管理思考与建议篇4
物业管理前期介入的建议物业管理是房地产开发链的最后一个环节，也是时间跨度最长的环节，是最易产生矛盾的环节。物业管理前期介入是减少日后业主对物业质量投诉的有效手段之一，也为日后的物业管理提供了良好的基础。物业管理的前期介入是指在物业交付使用前，在物业的规划设计、施工建造、竣工验收阶段进行物业管理的介入。从使用人角度，物业管理角度提出建议，开发商予以调整和修改。
我公司就多年物业管理实践经验，现从环境布局、设施设备配置、节能建筑、智能化设置等方面曾遇到的有问题的地方和方面，提请开发建设中应注意：一．环境方面（一）道路
1、汽车通道地面建议采用沥青材料，以降低汽车通行噪声及地面养护成本，忌用小块广场砖铺设，避免广场砖铺设强度不够而损坏的反复维修及维修时对道路畅通的影响；
2、汽车通道拐弯处看不到前方道路的路边，设置凹凸反光镜，避免因安全提示鸣喇叭而对入驻业主的影响；
4、道路马路牙子高度应设计为高于路面十公分，防止车辆碾压草坪及减少跨路牙乱停车现象。
3、中心广场的地面及露天公共通道，不宜采用抛光大理石或抛光大理石镶嵌铺设，以避免人员滑倒；
4、与汽车道路相通的人行通道路口，不宜用水泥桩浇注作为阻止车辆通行的障碍物，建议采用放置盆载植物，这样既有防阻效果又不失衬托景观的功效；
5、居住区内的消防车道可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。
（二）绿化
1、要重视绿化用地的整理和表土采集。很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。
2、要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。3、要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此
类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。
4、乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。
5、道路交叉口处种植树木时，应留出非植树区，以保证行车安全视距，即在该视野范围内不应栽植高于1米的植物，而且不妨碍交叉口路灯的照明，为交通安全创造良好条件。小区四周围墙边和住户窗户边栽种树木，要充分考虑植物生长空间，避免对楼宇带来的遮阳问题和对周界报警的影响。
6、绿化取水点设计应方便和安全。绿化取水，如有自然河床，建议河床边设抽水泵，敷设相关管道，这样既可节水，又可避免泥土硬化问题，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水
7、园林工程施工应先绿化后景观。绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。在物业管理的园林绿化接管验收工作中，我们常常碰到，因园林单位为抢效果、赶进度，施工时先做景观后做绿化，或景观绿化同步，绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见，搞得园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱，景观路面污痕遍地，严重影响绿化景观效果。新居宅区的绿化工程施工，应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。8、绿化造型尽量不要设计成小丘陵状，容易给业主造成坟堆的感觉。（三）水湖水景
1、建议尽量少搞人工湖泊，因为在社区当中，人工湖泊带来的副效应很大，由于居住小区内的水体为封闭水域，一般具有水域面积小、易污染、水环境容量小、水体自净能力低等特点，极易影响周围的自然环境和居民的生活环境质量
2、喷水高度与水域环距控制在一定距离，一般3米高的水柱环距在3米以上，以避免刮风水耗过高及对周边的影响。
（四）布局
1、在一个有商住的建造区域内，要注意动、静分开的区域划分，以便于今后物业管理的运作，安全防范的有效控制,避免商业区对居住的干扰。
2、一个区域内的四周围墙建议采用通透型，这样在视觉上比较开阔且有利于防范，避免视觉的闷狭和安全防范的隐患。
3、小区内应设置物业管理人员使用的厕所和淋浴房。4、围墙与绿化带中应设置人行小道，以便于保安巡逻。
5、儿童游乐场可在景观绿地中划出固定的区域，选择阳光充足，空气清洁，能避开强风袭扰的场地，同时应充分考虑以下几个方面，以保障儿童娱乐的安全性、舒适性。
1）儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离居民窗户直线距离15m以上为宜；
2）与住区的主要交通道路相隔一定距离，并做好防范措施；
3）周围不宜种植遮挡视线的树木，保持较好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护；
6、空调外机旁边一定要设置立管让凝结水排放，避免空调外机滴水对下层产生影响。7、垃圾收集站的位置建议设在小区总大门主车道旁（最好环卫可在外围收取），避免垃圾车运时进入小区太深，造成对周边住户的干扰。垃圾桶位置要提前预留。
8、商、住、办建筑功能上配置残疾人通道，厕所、电梯设施配置尽可能兼顾残疾人的使用方便，以提升和谐的人文环境。
9、小区内箱变、污水站、垃圾收集堆放站等功能性的配置设施设备，建议对其外围作绿化等景观装饰布置，避免视觉上对周边环境产生不佳影响。
10、管理用房位置建议设在业主通过的主干道旁，且集中一处，以便于业主和物业使用。小区大门不宜设得过多，如5万平方米设3个出入口，10万平方米设4个出入口，管理成本过高。（五）照明
1、泛光照明选型尽量采用节能集光型，以降低公共区域的能耗，避免对周边产生光污染。2、汽车通道路灯，由于高度低于市政路灯，建议采用有罩型，这样避免晚间光线对驾驶员的刺激，以及对临近住户的光干扰；
3、选择硬质、软质外墙装饰材料时需考虑对光的不同反射程度，并用以调节室外居住空间
受光面与背光面的不同光线要求。
4、住区小品设施设计时宜避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染；
户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光。
5、走道扶梯照明声光控宜在业主进住前安装到位。
6、车库、机房照明尽量采用两路控制，平常只开一路，维修或有其他需要时可两路全开。
二．设备设施方面
1、建造时对各类机房采用同一类型的机房配一种锁芯，分类如：强电房、电梯机房、水表房、弱电房、水泵房等，这样既可减少投资成本，又能方便管理、维修和突发事件的处理，,避免钥匙过多带来管理不便。机房内设备安装位置不能离墙太近，要给检修等预留空间。2、进入楼宇的进水自动总阀门，建议采用低噪声，避免晚间进水时的噪音对一、二楼业户的干扰影响。
3、信报箱建议在每幢楼宇下大堂设置，不宜几幢楼集中一处设置，避免住户的取用不便。4、有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子虽由不同的单位来安装，但必须将它们统一规划安装在一个合适的位置，使楼道、走廊等狭小的空间能规划合理。
5、商业大厅建筑空间高度高于3.5M以上的，采用空调箱加风管直接供送冷暖风，不宜采用风机盘管,避免因维修保养风机盘管时对客户带来不便及使用时的渗漏水现象。6、建造区域尽量不设高压站，如按规定设置，要尽量交供电部门管理（一个高压站的物业管理成本会使一个10万㎡的小区管理费增高0.25元/月）,避免管理费用过高，增加业主经济支出。
7、电梯机房、中空室建议设置空调，以保证正常运行，避免高温对控制系统产生的混乱而发生故障。
8、小区垃圾收集点设置垃圾压缩机，这样可降低垃圾外运成本，利于垃圾外运管理，有效降低物业运作成本。
9、办公楼楼层空调箱建议选用可作全新风开启使用型，以利于季节交换变更不需冷热供应时间段内使用，避免楼内新风量不够、缺氧、能耗过大等问题
10、车库进出口道闸控制,建议采用红外检测加IC卡控制，同时门岗内设手动控制按钮，以方便车主的使用和突发故障的应急使用；
地下车库道闸机箱不应安装在外面，防止雨淋等对设备的损坏。
11、锅炉、冷水机等大型能耗设备选用时，建议功率采用一、二、二方式，这样既可节能运行，同时又可作互备，避免使用的高能耗和和不可互备性。
12、楼宇走道安全出口的诱导灯，建议采用无源夜光型，其投资成本比有源型低，使用经济寿命比有源型长。
13、楼梯扶手建议采用金属材料，避免木质开裂的养护成本提高。
14、电梯三方通话，建议轿箱、监控中心和电梯机房均可双向通话的功能，以利于应急和维修方便，避免乘载时发生意外事故的响应时间过长带来负面影响。
15、可视门禁室外机采用红外夜光型，这样在晚间照度低的情况下，室内人员也可看清来访者，避免安全问题的产生。
16、门禁对讲系统建议设置的室外机能招呼警卫的功能，以方便来访者或门禁故障的求助。17、楼顶通天台门，建议采用铝合金加强型门，避免木质门的养护频率和养护成本偏高。18、排水管（污水、废水），地下横管部分建议采用钢复合管，避免装修时及平时使用中杂物掉落时重力加速度击穿和维修停用等带来的不便。
19、空调外机设置的尺寸，考虑业户选用相对大小规格不一的因素，建议适当放些余量，避免存放不下。
20、地下车库进口上下斜坡处，建议增设雨水槽，引至集水井泵处，避免雨天对地下车库的雨水浸入。
21、住宅厨房排烟,建议采用复合式排烟系统,这种无动力排烟装置较合理，由于采取主付烟道，可使每户排烟不影响上下层其他业主，其防烟气侵入的功能性强,可避免烟气串入引起的一切麻烦。
22、楼宇建造时尽可能备有一定量的各种材料（特别是比较特殊的材料），以确保保用期内的整改、修补。
23、污水处理方式，建议尽可能采取直接排入市政排污总管的方式，既方便又经济。24、随着有车族的不断壮大，地下停车位会满足不了需求，有可能通过机械车位得到增加，建议在地下室管道线槽的布局和安装时，考虑留有余地。
25、小区内在重要位置建议设置相关标识，如大门口设立小区总平面图，各区域设立区域平面图，在煤气管线、电缆等处设警示标识，配电房等设指示标识。26、集控中心建议
1）楼宇自控、消防报警、消防广播、电视监控、楼宇对讲、巡更、室内报警等，及电梯运行、电梯三方对讲系统，设备设于一集控室内，便于24小时不间断操作管理，可节省人力且达到有效防范的目的。
2）控制台应紧凑成圆弧形，控制台必须有接地，设备应固定在控制台上，并能留出人工记录平面，操作键盘宜置于抽屉内，监视墙上监视器，安保人员在坐姿下一眼能看清所有画面，报警应能声光显示，清楚地显示报警地点。
3）安保中心有紧急按钮与110直接进行报警应急的装置。
27、闭路电视监控系统：
小区主要出入口、地下车库的出入口、地面停车位建议设置前端摄像机，临近住宅窗口的不宜采用带云台的摄像机,以确保安全监视的有效性和住户隐私的保护。录像功能要求如下：
1）中心监视系统可采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行硬盘图像记录；
2）可储存30天以上的容量；
3）视频失落及设备故障报警；
4）图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控。27、信息管理系统
1）安装带输送信号的水、电、气、热等表具移出室号外，布线集中于室内公共区域实行远程抄收计量。
2）在办公、商业区和住宅区域分别设置电子公告栏，方便管理信息、、重要新闻、气象及时告示于相关业主。28、巡更防盗管理系统
在各区域内及重要部位保安人员的巡更路线，安装巡更站点，使巡更人员携带巡更手棒可按指定的路线和时间到达巡更点，将记录信息传送到智能化管理中心。以实现巡更防盗与安保人员的管理及安全，体现人防和技防的有效结合。功能要求如下：1）采用无线巡更系统；
2）可实现巡更路线的设定、修改；
3）可实现巡更时间的设定、修改；
4）中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；
5）巡更违规记录提示。
三．节能方面
1、围墙灯、厅园灯等晚间不间断照明建议采用节能灯，一盏13瓦节能灯的使用月成本比一盏40瓦白炽灯可节电58%,每月每盏可节电6.68元,使用40天可收回多投资的成本.2、住宅楼宇公共走道内照明建议采用声光控制装置，这样一盏25瓦声光控灯使用成本比一盏13瓦节能灯可节电63.8%,每月每盏可节电2.14元,使用36天可收回多投资的成本.3、车库照明控制建议采用区域分层控制方式，可分别对各块区域及区域内的1/3、1/5、1/10的照明的开启，这样在低峰或晚间时段可分别开启相应需量照明来节能运作，避免整区使用的高能耗。
4、建议采用中空双层玻璃，这样既能保温节能，又隔音，避免环保节能改良两处投入成本的浪费产生。
5、照明选型尽量采用节能集光型，以降低公共区域的能耗；
6．设置雨水收集系统，利用收集到的雨水冲洗道路、浇灌绿化等。雨水收集管道建议采用PVC工程塑料管，以提高流畅性。屋面、露台引入口设过滤网装置，防止垃圾进入堵塞管道。地表下集水层应设置便于清洁、疏通的操作孔，以便定期清理，防止形成蚊蝇滋生地及异味产生。污水、生活排水管道室外铺设要避免进入雨水收集系统造成污染。7．采用太阳能技术，应用在草坪灯照明,建议如下：1）太阳能电池板安装位置：
（1）四周少有树叶遮挡，以提高集光聚能，避免发光效率低下。
（2）电池板集光面与地面成40度夹角安装，以利集光聚能、雨水散卸，避免发光效率低下。2）设计配置上：
（1）同时供接市电线网，以防几天阴雨，无法发光，影响使用。
（2）太阳能电池功率选用大于负载功率8倍左右，以确保冬季夜间时长的照明。（3）采用具有防反充电、防过充电、温度补偿功能的PC厚膜集成电路，以提高可靠性。8、电气能源计量上最好达到单独计量要求，如、电梯、污水泵、楼道照明、地下室照明及公共区域用电如有单独计量，将给能源的控制带来便捷。四、使用功能方面
1、小区楼宇应设计增加保洁用水。
2、在设计阶段应预留自行车位的位置，否则业主自行车将很难停放。
3、单元门禁不要采用磁力插销式，此类门禁对使用条件要求较高，如户门精度不够会给开启带来一定难度，导致户门拉手经常被损坏无法正常关闭。建议使用平面直吸式门禁，并安装在单元门受力均匀位置，如安装在过于靠上或靠下位置，在以后的使用中门体容易变形。
五、地域环境特点1、北方地区
1）注重防冻保暖，避免消防管、给排水管道冰冻损坏，例：（1）对地库进口处的消防管、给排水管保温；
（2）楼宇室外给排水管道、雨水管道保温。2）楼宇给排水管道尽可能在室内布置。
3）室外空调凝结水排水管不接入地漏等排水，以防冬季凝结水管冰冻。
4）公共走道的采光窗，采用中空双层玻璃，以避免室内公共区域的温度过低冰冻损坏给排水管道。2、南方地区1）注意防雨水，例：
（1）如东窗采用铝合金移窗，则下滑排水洞尽可能开的大一些，以避免排水不畅雨水被风压至室内（云南地区更加突出）
（2）地下车库进出口、人防等部位的升缩缝外则，要严格工艺施工质量，避免地下水从升缩缝处渗漏。五．安全
1.公共区域设置的座椅、围栏、雕塑等物件，要充分考虑其镂空间距，尽可能地防范儿童手指、手臂、头部的卡入造成伤害。
2、勿设计石块砌筑外加钢筋网维护的围墙及造型等，既易损坏又不安全，外漏钢筋容易扎伤人。
2.临近人行通道、休息点旁，不要种植如：丝兰、阔叶十大功劳、野蔷薇、垂丝海棠等带刺坚硬植物，以避免对人员的伤害。
3.人行道与水湖要有一定的间距或用绿化分隔，以及在水湖边设置庭院灯，避免晚间不小心和不熟悉的人误入
4、小区出入口要分开机动车与行人、自行车通道，避免道闸砸人或其他安全事故5、楼内消防通道安全栏杆应采用生根预埋等施工工艺与主体结构进行加固连接，而不能只用扁铁铆钉与窗框进行连接加固，随着铝铆钉的氧化及扁铁的腐蚀会存在安全隐患。
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