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房地产开发经营管理工作情况调研报告范文5篇
【篇一】房地产开发经营管理工作情况调研报告范文
《房地产开发与经营管理》
课程论文
论文题目：
浅谈中海地产人才战略
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浅谈中海地产人才战略
Light about the zhonghai real estate professionals strategic
摘要：作为地产业的“黄埔军校”，中海地产凭借先进的企业管理机制、思想观念、独具特色的文化和精神，由小到大、由弱到强。中海地产，一个万众瞩目的招牌，一个行业大势走向的风向标，正以它预定的规划，大踏步的引领着地产业。
关键词：人力资源，人才战略，品牌价值
Abstract：As a real estate "the huangpu military academy", zhonghai real estate with advanced enterprise management mechanism, concept, unique culture and spirit, from small to large and weak force. Zhonghai real estate, a first eye-catching signboard, an industry clung to the vane of, is in its scheduled planning, big mark time leading touchdown industry。
Key Words：Human resources，Talent strategy，Brand value
作为中国房地产行业领导品牌之一，中海地产在行业发展史上缔造了多项具有引领意义的标准，拥有行业内最完善的产业链，致力于为社会研发和建造中高端精品住宅。中海地产在内地房地产行业当中第一家引入消费者购房按揭体制，第一家推出样板房参观模式，第一家推出配套物业管理政策，整体利润和人均利润率也名列前茅。在某种意义上，中海地产近30年的发展历程，代表了中国内地房地产从诞生至今的行业发展史，被权威机构评为“亚洲500最具价值品牌奖”，并荣获“中国房地产开发百强企业综合实力第1名”等诸多荣誉。
在这些无形的声誉和资产数据的背后隐藏着的是中海地产人力资源管理的深层次驱动因素：其招聘人才和引进人才的方式，其对于人才的培养计划，部门人员对公司品牌价值的认同等，这些因素牵引着中海地产雄踞着中国房地产行业的前端。
1.中海人力资源管理的原则
人力资源管理的真实意义在于它是连接企业、业务线和员工的载体，并致力于对三者的价值贡献。中海地产的愿景是致力于成为中国地产行业的创新者和领先者，成为最具竞争力的全国性地产开发商和物业管理者。基于这一愿景的需求，人力资源部始终坚持一条，就是竭尽全力发现内部客户的特定需求，只要发现没有现成的资源去支撑这种需求，人力资源部就会毫不犹豫地开辟一个全新服务领域。所以，最近几年来，中海地产人力资源管理的创新产品源源不断，这都得益于人力资源部秉承的三个原则：
1.1从公司的层面，为其发展提供持续的战略支撑。通过预见性地评估未来公司发展过程中可能出现的重大需求或主要风险，来制订针对性的解决方案。比如，为满足公司持续扩张的需求而实施的管控模式的变革，子公司实施的经营管理目标责任制促进了公司总体战略目标的达成，等等。
1.2从业务线的层面，为他们提供专业的工具、方法论和服务。例如流程变革、制度整合、价值观共享、培训支持、方法论指引等。
1.3从员工的角度，切身地为其职业生涯作好规划，为其成长提供增值服务。
2．中海地产的人才发展战略
中国海外把高素质人才队伍作为公司的立足之本，并建立了用事业吸引人才、用激励留住人才、用制度培养人才的人力资源发展机制，在发展前景、个人空间、薪酬、工作环境等方面为有理想、有作为、忠诚于公司的员工提供不断成长的空间，使员工个人的发展与集团的发展统一起来，建设富有中海文化特色的学习型企业。
2.1地产业的“黄埔军校”
中海非常注重建设自己的企业文化，树立了“真诚团结、艰苦奋斗、积极进取、严格苛求、无私奉献”的企业精神。中海地产凝聚了一支集规划设计、工程管理、营销策划以及各类综合管理人才为一体的、知识化、年轻化的员工队伍。这支队伍平均年龄仅30岁，其中硕士、博士近50%，为公司快速规模化发展奠定了坚实基础。
中海地产被业内称为“黄埔军校”。中海地产凭着先进的企业管理机制、思想观念、独具特色的文化和精神，由小到大、由弱到强，给每一位员工提供广阔的学习与发展的平台，培养锻炼出来的员工在各行各业的岗位上成绩突出。京城地产界流传着“文万科，理中海”的说法，准确的道出了中海地产的风格。
2.2用企业文化熏陶和培养年轻人
中海系统内有个突出的特点，就是敢于使用年轻人。年轻人接受新事物快，创新意识强，有强烈的希望自己做出事业来的热情和积极向上的追求。
中海每年到国内著名高校的毕业生见面会上招兵买马，不断地加以培养，稳定地配合中海扩大的脚步。现在的中海无论是中高层领导还是部门员工，建筑类或房地产市场类的专业人士占绝大多数比例。这与一些地产公司只招有经验的员工、频换经理人的做法不同，长期可持续发展的前景让中海员工的流动性在业界相对较小。
此外，公司还常打破常规选用人才，2004年8月，中海地产中山公司翠林兰溪园公开竞聘项目地盘经理。这种公开竞聘，一方面扩大了人才选拔的范围，另一方面也为员工施展才华提供了一个公平竞争的舞台，真正体现了中海以人为本的企业文化。
3.中海地产的人才招聘计划
3.1海纳
在中国内地地产行业，中海地产是为数不多的一家坚持关键人才内部培养的企业。相应地，中海地产对于校园招聘的重视程度也被提升到长远的战略性高度。而人力资源管理工作，也得到公司自上而下的高度重视，公司高层会亲自参与招聘流程、招聘标准的设计。同时，中海地产重视对社会中高级技术人才的吸纳和再造，并通过规模化、系统化、可持续性的“海纳计划”，实现对公司品牌和人力资源管理品牌的理念推广。
针对行业中高级拔尖技术人才的吸纳，中海地产设计了“海纳计划”。该计划的初衷是通过机制创新，尝试建立具有“协同竞争性”（协同“海之子”计划）效应的人才吸纳系统，快速建立人力资源管理品牌，为公司品牌注值；
同时发挥总部人力资源中心的宏观调控作用，将人才平衡地调配至相应地区。“海纳计划”会在以下条件生成时启动：
3.1.1.稳定的规模性条件：通过每年固定时间（3至5月），在人才聚集地区举行规模性招募行动，增强行业人才对公司的关注度和期望值；
3.1.2长期的即时性条件：新建一家地区公司时，在其所处城市实施“海纳计划”，提升新公司在所属地人力资源管理的长远影响力，并满足现实的人力资源需求；
在本城市应聘其他城市的开放岗位；
形成“外部人才库”。
中海地产在“海纳计划”中，提出“行业英才的价值鉴赏家”的核心价值观，同时设计出数项具有全行业“创新意义”的举措支持其价值实现。例如“产品现场路演”，中海地产重点在售的项目中展示“海纳计划”形象，对参观楼盘的潜在客户，创造客户体验并塑造人力资源管理品牌形象。
3.2海之子
在中海地产人力资源管理策略中，中海地产在多年校园招聘积累经验的基础上，透过全行业招募品牌测试和竞争性分析，定位了自身人力资源管理的品牌形象，建立起“海之子”计划已经在业内和高校当中赢得了良好的声誉。
3.2.1“海之子”的荣誉
“海之子”计划将人力资源品牌申请注册成商标，是中海地产的一个创举。2008年4月12日至13日，在业内被称为中国人力资源界的“奥斯卡”、“风向标”的第三届“中国人力资源管理大奖”颁奖典礼在全国人大会议中心隆重举行，中国人力资源界最权威的评选活动正式揭晓。国家政府机关、著名高校科研院所、卓有声誉的企事业单位和人力资源研究服务机构等各界代表近2000人出席了大会。大会组委会公布了第三届 “中国人力资源管理大奖”的各项获奖名单，中海荣获其中最具分量的两项大奖，“十佳企业”（前三名）和“成果金奖”（从3500项成果中脱颖而出），被公认为“创造了行业领先的人力资源，建设了卓有特色和竞争力的人力资源管理品牌”，并成为目前唯一获得该项大奖的房地产企业。
3.2.2海之子计划内容
中海地产对“海之子” 的品牌架构进行了充分挖掘和细分，形成了与高校学生的吸纳、培养和使用相关的6个子品牌链条，清晰地呈现出人力资源管理的螺旋式增值流程，以及其核心竞争优势。“海之子”不同子品牌具有清晰的功能定位，每个环节都对校园招聘有着直接或间接的支撑。
研习计划和实习计划通常向大学三年级和研究生低年级开放；
招募计划和体验计划通常向应届毕业生开放；
起航计划和锤炼计划通常向新员工开放。
3.2.2.1研习计划
面向内地领先高校的卓越学历候选人。与内地领先高校联合实施“行业资格认证”，培养行业未来精英式人才。旨在发现内地地产业未来的精英候选人，引导他们在地产行业中发展出职业兴趣，以及培养激发他们未来的领导力潜能。主要培养方式为理论和案例教学、模拟公司经营管理、多地域项目地盘研习、岗位实习计划、课题研究等。
3.2.2.2实习计划
面向内地领先高校最优秀候选人的实习安排。主要方式：导师制；
目标管理；
产品输出；
职业生涯探寻等。
3.2.2.3招募计划
面向综合素质突出的内地优等应届毕业生。
目标高校为综合排名居前列的重点高校。招聘流程包括网络投递简历、宣讲会、简历评估、演讲评估和评估中心（体验计划）。在简历评估环节，中海地产设置了数量控制模型，适度控制晋级面试的候选人。在招募计划中，中海地产还会举行“职业发展互动坊”，由企业高层与高校学生分享如何在地产行业开始自己的职业人生。
而评估体系中，中海地产通过“资格”和“素质”两个层面对候选人进行评估。就资格而言，中海地产关注在社会实践、特长等方面有突出优势的毕业生，因为这些业绩有助于证明他们在某一领域的研究深度和发展潜质；
而未来他们接触新的地产行业后，其行业适应性也具有可期待性。在素质层面，中海地产拥有自身研发的大学生核心素质模型，例如诚信品质、成就导向、学习创新能力、沟通组织协调能力、亲和力等，这些要项在各种评测程序、评估中心被广泛地应用，并且各项工具都在不断升级和创新。如：首轮评测并未采取专业知识笔试和纸面素质（倾向）测试，而是由演讲评估和候选人间相互审视评估等工具组成，以便给予候选人更多展现其深层次素质的机会。
3.2.2.4体验计划
面向目标候选人的开放式双向互动渠道，由高额的高校“奖学金项目”延伸而来。它由两部分构成：一是设立评估中心，集中评测候选人；
二是候选人在几天时间中，观摩和评估中海地产。2007年体验计划在深圳、北京和苏州三地举行，共有近400名拔尖候选人参与其中。评估中心环节包括情景模拟、角色扮演、团队解难、压力测试等多种方式。
3.2.2.5启航计划：即面向正式员工为期3年的一系列持续关注、培养和评估行动。
3.2.2.6锤炼计划：入职3年的员工回炉，进行人才盘点和专项技能提升。
3.2.3 “海之子”的厉害之处
正如国务院发展研究中心人力资源研究培训中心副主任林泽炎博士的评价：中海把“价值链”作为核心本质，真正把人力资源的各个模块有机地串在一起；
在人力资源管理制度和技术的设计实施方面，强调“个性化和差异化”与“过程和结果的统一”，吸收了很多其他的专业理念，运用到人力资源管理领域中，真正提升了人力资源的竞争力与影响力。
另外，将人力资源招聘和培养做为品牌运作，既提升了公司形象，又对人才产生足够的吸引力，形成公司品牌和人力资源管理品牌的良性互动，这在国际上也为数不多。
4．万科的人才战略
4.1海盗计划
人才的运用，是万科公司文化中最重要的一条原则。万科董事长王石认为，做人要诚实要有尊严，要培养尊重人的企业文化，就要把人当作第一要务。
2001年至2002年，万科通过“海盗行动”从中海地产大规模吸纳高级职业经理人，一下从外部引进了50-60位高管人才。曾经一度，万科20多个一线公司的第一负责人中，有1/3左右源于“海盗行动”
2006年到2007年的万科处于亢奋增长期，销售金额急剧增长，吸收新鲜血液注入扩张的血管已是燃眉之急。于是万科启动了第二轮大规模外部招聘高管人才计划，又称“007”计划。万科将挖人的视角开始从行业内延展到行业外的跨国公司。其标准是管理过更大规模的公司、阅历更复杂，基本特征是国际化。
2009年的万科，成为了国内首家销售破600亿的房地产企业。对于一个每年在全国34个城市开发上百个楼盘，开工面积560.9万平米的企业而言，极具膨胀的规模背后，是难以持续的高增长速度。正从“青春期”向“成熟期”转型的万科，在“007计划”三年之后，再次遇上了这样必须面对的瓶颈。
在谈及“千里马”行动时，万科主管人力资源的副总裁袁伯银坦言：“公司因为战略纵深、大发展，进了很多新城市，出现了很多人才缺口；
同时一些比较成熟的公司，由于新业务发展的需要，也有人才缺口。我们把集团内所有的人才缺口统计起来看就是一个很大的数字，所以才需要如此大批量、集中化地进行招聘。
4.2“新动力”计划
在2000年，万科就启动了一项名为“新动力”的计划，每年从中国最有名的十几所大学选拔毕业生，经过集中培训后分派到各地公司。
万科的HR口号是铸就“卓越职业生涯”。所有经过一系列的笔试、面试之后，与万科携手的毕业生加入万科以后的第一件事并不是直接上岗工作，而是要在来年7月汇聚深圳万科总部，加入万科“新动力营”，参加为期3周的集中培训。
同时。“新动力”计划还招收海外毕业生，与哈佛、剑桥和牛津等世界一流大学建立了长期的人才引进和合作基础，万科凭借其强大的企业魅力开启了对优秀人才的大肆争夺。
5．龙湖的人才战略
龙湖集团首席人力资源官房晟陶是这样诠释龙湖的“仕官生制度”：“仕官生是指那些具有中高层管理或专业技术培养潜力的人，龙湖通过‘仕官生制度’为未来寻找和培养优秀的中高层管理人才。” 由于仕官生的目标是成为龙湖未来的管理者，对于这类人的选拔就显得尤为重要。“龙湖在仕官生选择上把关是非常严格的。我们只在全国最优秀的几所大学里挑选最优秀的大学毕业生，而我们的经理人会花掉1/3的时间在面试上。”
龙湖招聘时主要从三个方面对人才进行考察：第一是管理自己的能力，包括高标准和事业野心；
第二是管理事情的能力，包括思维的逻辑性和系统性，结果导向强不强；
第三是管理别人的能力，看应聘者能否与别人很好的相处。
从2004年至今，龙湖已经连续四年完成了对“仕官生”的校园招聘。通过对仕官生的选拔和培养，龙湖的内部造血机制已然形成。而“仕官生制度”还为龙湖培养了一批会带人的经理，并促使龙湖形成了一个乐于分享的企业文化。如今，第一批加入龙湖的部分仕官生已经在公司担任了中层管理职位。
6．中海与万科、龙湖人才战略对比
表一 中海与万科、龙湖人才战略对比
在这次人才战略的比拼中，中海地产主要凭借其完备系统的“海之子”计划占了绝对上风，在胜利的背后，也给予了我们诸多启示：
6.1人才培养与开发项目或许可以纵向来做
当前，我们做企业商学院、企业大学旨在帮助企业建立人才培养体系，着眼点在于企业正一方面人才匮乏，另一方面又缺乏人才培养开发方面的经验。我们在操作人才培养项目的时候，多数会在建立企业商学院的组织基础上（包括虚拟组织）针对中层、基层管理人员实施阶段性的培养项目。如果把这种培养看做横向项目的话，中海“海之子”既是一个纵向项目，即针对某一类人，从招聘开始到新员工入职培训再到入职3年后回炉这样一个中长期的人才发展项目。阶段性培养项目可以指导客户熟悉并独立实施培养项目，能够解决人才培养的很多问题。中长期的人才发展，却更是一个系统工程，想想从大三就开始接触中海地产的“海之子们”显然已经在心目中把自己当做中海人了吧！
6.2．“海之子”在人才培养中的一些操作方法值得借鉴
“海之子”计划中操作方法如职业发展互动坊、人力资源圆桌会议、期末答辩制、《海之子》杂志展示大学生风采等等，都可以再我们的人才培养方案中使用。可惜，单单从网络上很难找到具体的操作手册，只见其名难见其实。
6.3．好的培养从选拔开始，把握先发优势——人才争夺战
任何时候、任何行业，真正有用的人才总是稀缺的。职业倾向，我们总是关注于对人才的培养。可是，不可否认，很多天才并不单单靠培养就能够造就。因此，从培养的源头开始提升人才的准入机制，会让企业把握先发优势。而，如果企业与高校合作，在大三的时候，就对大学生按照企业发展要求，植入企业基因，等真正入职到岗时，一定能够省去不少培养成本。
6.4．人才培养也可以品牌化
“海之子”开了人力资源品牌化的先河。再细看，“海之子”，“海纳”（针对非应届生的另一招聘品牌）、“启航”等都围绕“海”做文章，可以看出在形象识别、语言、流程细节和布景设计方面都做了统一的安排。这一点对咨询项目也很有启发，这不就是我们经常说的“亮点”么？只是，我们在做亮点的时候，充其量只能在客户内刊上闪光，再借助客户的良好体验通过口碑再传播。如果有一天，我们告诉下一个客户，“×之子”那个人才培养项目您应该知道吧，那是我们做的！相信，对客户的震撼是不言而喻的！不仅仅是产品需要品牌化，人才培养也可以品牌化，窃以为！
6.5．“海之子”还有很长的路要走
“海之子”的确很炫，很吸引人，但是，查看他的官方网站就会发现，仅仅两年的“海之子”计划目前还没有落实到启航计划和锤炼计划，至少从网站看，尚处于“建设中”。一方面由于计划中的“海之子”才刚刚开始，另一方面可能涉及知识保密。不管怎么说，如果仅仅只有一个很炫的名字是不够的，能够造就一批行业精英站出来说：“我就是当年的海之子，现在还在不断学习中”，“海之子”计划就不负我们的期望。
7．结束语
最近几年来，中海地产骨干员工主动离职率不超过5%，一直维持在积极合理的范围内。2007年中海员工满意度达到86%以上，而骨干员工主动流失率低于2%，远远低于同行业水平。在2006年底连续几次品牌管理测验中，国际品牌咨询机构(Enter-priseIG)发现，中海地产员工对企业核心价值观的认知和认同度非常高。
一个品牌价值步步攀升的背后，是一个优秀企业锐意进取的不断创新。中海地产，一个万众瞩目的招牌，一个行业大势走向的风向标，正以它预定的规划，大踏步的引领着地产业。
参考文献
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[2]赵秀云,钱晓群.房地产企业品牌竞争力的构建和提升[J]建筑经济，2006
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[10]Hap Brakeley，Peter Cheese，David Clinton．The High-Performance Workforce Study．Accenture，2004
【篇二】房地产开发经营管理工作情况调研报告范文
一、土地批租、拆迁、征地
二、前期费用
三、建设阶段费用
四、后期费用
五、税
个税扣除标准：
市地税局 市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》 销售额的1‰
六、房地产交易税费
附表1土地增值税缴纳标准：
增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
附表2土地交易服务费（实行差额累进制）
附表3土地收益金
说明：上述标准依据武政（97）20号文件已降低20%
【篇三】房地产开发经营管理工作情况调研报告范文
附件1：
房地产开发企业名单
1、房地产开发暂定资质企业（82家）
2、晋升房地产开发贰级资质企业（6家）
3、晋升房地产开发叁级资质企业（6家）
4、暂定资质核定为肆级资质企业（41家）
5、暂定资质延长一年的企业（3家）
6、暂定资质已到期，无开发项目，不予延长暂定资质有效期的企业（1家）
【篇四】房地产开发经营管理工作情况调研报告范文
《城市房地产管理法》 、《城市房地产开发经营管理条例》 、《城市商品房预售管理办法》 、《销
售管理办法》
房管局行政处罚自由裁量标准
一、 商品房销售
第一条违法行为：擅自预售商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第三十八条
处罚依据：《商品房销售管理办法》第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，
责令停止违法行为，没收违法所得；
收取预付款的，可以并处已收取的预付款 1％以下的罚
款。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。
执行标准：
（1）违法情节轻微，收取预付款的，处已收取的预付款 0.5％的罚款；
（2）违法情节严重，收取预付款的，处已收取的预付款 1％的罚款。
第二条 违法行为：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他
人的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第三十九条
处罚依据：《商品房销售管理办法》 第三十九条 在未解除商品房买卖合同前， 将作为合同标
的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责 聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。
令限期改正，并可处以 2 万元以上 3 万元以下罚款；
构成犯罪的，依法追
究刑事责任。
执行标准
（1）违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，不处以罚款；
（2）违法情节严重，但是能够及时纠正且造成后果不严重的，处以 2-2.5 万元罚款；
（3）违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 2.5-3 万元罚款。
第三条 违法行为：未按照规定的现售条件现售商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第一款
处罚依据：第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责
令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；
执行标准：
残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東。
（1）销售面积在 500 平方米以下的，罚款 2-2.5 万元；
（2）销售面积在 500 平方米以上的，罚款 2.5-3 万元。
第四条 违法行为：未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条
件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
酽锕 极額閉 镇桧猪訣 锥顧荭 钯。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第二款
处罚依据：第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责
令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明
文件报送房地产开发主管部门备案的；
执行标准：
謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。
（1）限期改正的，罚款 2-2.5 万元；
（2）在限期内仍未报送的，罚款 2.5-3 万元。
第五条 违法行为：返本销售或者变相返本销售商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第三款
处罚依据：第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责
1 / 3
令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；
执行标准：
（1）变相返本销售商品房的，罚款 2-2.5 万元；
（2）返本销售罚款 2-3 万元。
第六条 违法行为：采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第四款
处罚依据：第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责
令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
执行标准：
（1）变相售后包租方式销售未竣工商品房的，罚款 2-2.5 万元
（2）采取售后包租销售未竣工商品房的，责令限期改正，罚款 2-3 万元。
第七条违法行为：分割拆零销售商品住宅的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第五款
处罚依据：《商品房销售管理办法》 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为
之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛
賴縈诘聾。
(五)分割拆零销售商品住宅的；
执行标准：
（1）分割拆零销售商品住宅的，限期改正的，罚款 2-2.5 万元；
（2）在限期内未能改正的，
罚款 2.5-3 万元。
籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。
第八条 违法行为：不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第六款
处罚依据：《商品房销售管理办法》 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为
之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
預頌圣鉉儐歲龈讶骅
籴買闥龅。
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
执行标准：
（1）限期改正的，罚款 1-2 万元；
（2）未在限期内改正的，罚款 2-3 万元。
第九条违法行为：
未按照规定向买受人明示 《商品房销售管理办法》 、《商品房买卖合同示范
文本》、《城市商品房预售管理办法》的。
渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第七款
处罚依据：《商品房销售管理办法》 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为
之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
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(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》 、《商品房买卖合同示范文本》 、《城市
商品房预售管理办法》的；
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执行标准：
（1）限期改正的，罚款 1-2 万元；
（2）未在限期内改正的，罚款 2-3 万元。
第十条违法行为：委托没有资格的机构代理销售商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十二条第八款
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处罚依据：《商品房销售管理办法》 第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为
之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。
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（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
执行标准：
限期改正的，罚款 1-2 万元；
未在限期内改正的，罚款 2-3 万元。
第十一条违法行为：代理销售不符合销售条件的商品房的。
认定依据：《商品房销售管理办法》第四十三条
处罚依据：《商品房销售管理办法》 第四十三条 “房地产中介服务机构代理销售不符合销售条
件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以 2 万元以上 3 万元以下罚款。
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执行标准：
（1）违法情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，处以 2 万元罚款。
（2）违法情节严重，但是能够及时纠正且造成后果不严重的，处以 2－2.5 万元罚款。
（3）违法情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处以 2.5－3 万元罚款。
二、城市商品房预售管理
第十二条 违法行为：开发企业不按规定使用商品房预售款项的。
认定依据：《城市商品房预售管理办法》第十四条
处罚依据：《 城市商品房预售管理办法》 第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，
由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款。
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执行标准：
（1）违法所得 1 万元以下的，处 8 千-1 万元罚款；
（2）违法所得 1 万元以上的，处 1-2 万元的罚款；
（3）违法所得 2 万元以上的，处 2-3 万元的罚款。
第十三条 违法行为：开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正
当手段取得商品房预售许可的。
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认定依据：《城市商品房预售管理办法》第十五条
处罚依据：《城市商品房预售管理办法》第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，
或者采用欺骗、 贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的， 由房地产管理部门责令停止预售，
撤销商品房预售许可，并处 3 万元罚款。
执行标准：
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（1）骗取预售许可证，未预售商品房的，撤销预售许可证，处以 8000-10000 元的罚款；
（2）骗取预售许可证，进行预售的，责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处以 1-2 万
元罚款；
（3）骗取预售许可证，进行预售的，经房地产管理部门责令停止预售，在限期内未停止商
品房预售的，撤销商品房预售许可，并处以 2-3 万元罚款。
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【篇五】房地产开发经营管理工作情况调研报告范文
《 房地产开发与经营 》试卷
专业 建筑工程管理 班级 姓名 学号
题别
一
二
三
四
总分
总分人
得分
得分
评卷人
一、填空（每空1分，共35分）
1、一般而言，房地产就是__________和____________的总称。
2、房地产市场包括以下三个基本要素：（1）必须形成＿＿_____，（2）必须存在一定数量的＿＿＿ __，（3）必须存在参加交换的_________。
3、购买者购买房地产的主要目的有____________和_________两种。
４、房地产市场分为__________市场、______________市场和______________市场。
5、推销观念注重________ 需要，而营销观念则注重___________需要。
6、土地使用权的有偿出让形式有___________、＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿
和 ___________四种。
7、房地产项目规划设计的主要步骤是：____________、__________和__________＿＿。
8、房地产企业的营销环境由____＿_______环境和____________环境构成。
9、房地产市场调查按其性质划分为_________调查、__________调查、___＿＿＿调查和___________调查。
10、按建筑物的层数，可将房地产划分为________建筑、________ 建筑、________建筑和＿＿＿＿＿建筑。
11.房地产总体定价策略主要有三种：＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿＿。
12.土地使用权的转让一般包括＿＿＿＿＿＿、＿＿＿＿＿＿和＿＿＿＿＿等形式。
得分
评卷人
二、判断题（每小题1分，共11分）
1、房地产市场是非权益交易的市场。
（ ）
2. 房地产市场的变化具有周期性。
（ ）
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