下面是小编为大家整理的渐进决策模式下房地产政策,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
渐进决策模式下的房地产政策5篇
【篇1】渐进决策模式下的房地产政策
第一章中国房地产市场概况
中国房地产市场发展历史
第一阶段：复苏阶段（1978-1991）
新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。
第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991）
87年以后开始市场化
1988年4月12日 七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。
第三阶段：快速发展阶段（1992-1993）
1992年后，房地产开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。
第四阶段：理性发展阶段（1994-1997）
94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。
94年7月份发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。
第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今）
1998年7月3日 国务院发出《国务院关于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，做出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。
2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。
第二章中国房地产市场金融概况
1、金融突入总量增长且结构不断优化
2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发债券、上市融资
第三章中国房地产市场的两大支柱
1、中国房地产市场的土地资源
2、中国房地产市场的金融资本
第四章中国房地产市场当前新政
第五章？
第六章国内银行贷款
第一节国内银行贷款概论
影响商业银行贷款的利率因素：
中央银行贴现率、放款期限、存贷利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
国内商业银行贷款种类：
信用贷款
信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分以下五种类型：
普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款
担保抵押贷款
分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；
；
保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
商业放款的七大风险：政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险
第二节国内银行贷款运作程序
一、贷款申请
（一）借款人资格
（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料
二、商业银行贷款调查
（一）借款人资格的核查
（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价
三、核定信用等级，提出审查结论
四、房地产开发贷款审查和审批
三性原则：合法性、合规性、可靠性
五、贷款的发放
六、贷后管理
第七章国外银行贷款
我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
目前向外国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：
一是由两家国外金融机构提供的贷款；
二是由一家金融机构牵头，多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也称为辛迪加贷款）。
外资银行五大关注点
对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大的障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
1、看重商业物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
2、关注高端物业，即重点城市，重点物业和重点客户。
3、透明度是第一位的。
国外银行贷款运作程序
项目建议书——可行性研究报告——备选项目审批——利用外资方案——借用国外贷款项目的程序。
第八章民间借贷融资
特点：
1、形式上的分散、隐蔽性
2、金额上的小规模性
3、范围上局限性
4、利率上的高低不一与随行就市
5、借贷合约非格式化
6、对偿债的硬性约束
我国开展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷
优点：可有效实现融资、成本低、可降低银行金融风险
可行性强，为金融市场所快速接受
房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得
缺点：适用该方式的企业有一点的限制，并非所有房地产开发商都可以运用
开发商承担风险较大
并非开创融资新渠道
第九章房地产抵押融资
抵押内涵：设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。
抵押人不转移对抵押物的占有。
抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价格优先偿还。
抵押流程：
开发企业初始资金启动项目——项目建设中随时抵押完工楼盘——抵押资金投入新楼盘建设——项目收入偿还银行借贷本金及利息。
第一十章房地产典当融资
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。
特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。
流程：审当、验当、收当、保管、赎当。
五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。
第一十一章房地产项目融资
参与方：项目发起人（Project Sponsor）、项目公司、融资方（Borrower）、其他：承建商、购买者、法律顾问（Law Consultant）、融资顾问（Financial Adviser）。
特点：项目融资以项目为导向。
项目融资为无追索权或者有限追索权。
项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。
项目融资成本更高。
融资模式
直接安排模式：房地产开发商之间安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。
项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并由项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。
以承购合同为基础的融资模式
以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。
项目融资的程序：
可行性分析——融资分析——融资模块选择——融资谈判——融资协议的执行——贷款偿还。
涉及的文件：
信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。
主要成功策划理念
高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。
第一十二章发行债券融资
发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。
第一十三章商业信用融资
商业信用的主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用更有利于竞争。
商业信用融资的具体方式：
应收账款融资、商业票据融资、预收贷款融资等。
第一十四章金融租赁融资
金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的实现合同约定，向承租人制定的出卖购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
金融租赁融资的关键要素：
承租方主体、出租方主体、期限、租赁标的
三大金融租赁类型：
直接租赁、经营租赁、出售回租。
六大特征：
可以获得全额融资，可以节省资本投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；
可以起到一定的避税作用；
从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。
金融租赁和投资信托的区别：
房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适用性较强的融资方式。
金融租赁操作流程：
业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关材料——租赁公司实地考察客户经营状况——经办人撰写申请报告及内部审批——与客户签订租赁合同，办理相关文件手续——开放商向客户提供不动产或者动产——租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租——承租人按合同规定按时支付租金——还请所有租金后，合同终止——租赁物所有权转让给承租人。
房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。
“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房地产购买合同及房地产回租合同将房地产按造价或评估价折旧出售给金融租赁公司，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以极低的价格（极限价格为1元）回购房产。房地产产权又过户给房地产企业，这叫做“售后回租”。
金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法称为商业银行国内“保理业务”。
第一十五章信托计划融资
信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。
信托在经济活动中的基本功能：
财产实物管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能，
具有的优势：
1、信托融资创新空间宽广。
2、信托具有财产隔离功能。
3、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于项目总投资的30%的约束。
可分类：
抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。
程序：
1、确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：经济效益原则、政府扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。
2、信任融资项目需提交的材料。
3、资金信托项目材料。
4、项目业务介绍材料。
5、申请项目公司财务资料。
6、选择中介机构。
7、与信托公司和相关中介机构制定信托计划。
第一十六章产业基金融资
投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。
投资基金是按照共同投资、共享受益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来。
投资基金五个基本要素
1、共同投资、共享受益、共担风险是投资基金的基本原则。
2、投资基金中贯彻着股份公司的一些基本原则。投资者权益可以分为股权性权益和债券型权益。
3、投资基金运用现代信托关系。
4、投资基金是一种资金有着专门用途并进行独立核算的组织。
5、投资基金是一种投资组织制度。
产业投资基金的五大特征：
1、涉及多方主体的权利和义务。
2、基金管理特色。
3、贯彻“共同投资、共享受益、共担风险”的投资基本原则。
4、投资特定的产业，而不投证券等金融领域。
5、基金有限性。主要包括：目的有限性、用途有限性、期限有限性。
6、投资基金具有再循环特征。
房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。
影响基金投资策略的五大关键因素：
汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置即非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。
吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。
第一十七章产权交易融资
产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础的财产权益的全部或者部分出卖的行为。
房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。
产权交易可以作如下分类：
1、按产权交易方式分：购买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。
2、按产权交易主体之间的组织形式分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。
产权交易融资操作流程
系列招股推介活动与产权交易融资活动的具体步骤：
第一、动员和项目征集阶段。
第二、项目组织和整理阶段。
第三、发布阶段。
第四、跟踪和落实阶段。
招股推介活动将从以下四个方面提供服务：
第一、试征集有融资需求的项目，并进分类整理和包装。
第二、进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者。
第三、鉴证交易过程，依法出具交易凭证。
第一十八章增资扩股融资
增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。
股权融资和股权转让的区别主要在于：当事人主体不同，目的不同，法律后果不同。
增资扩股的股权出资模式
1、现金投资
2、实物投资
3、工业产权投资
4、场地使用投资
增资扩股融资的运作程序
1、确定筹资数量
2、寻找投资机构
3、协商投资事项
4、进一步协商，签署投资协议
5、到原有工商登记机关申请变更登记，办理变更登记所需提交的材料。
6、共同经营、共享利润
第一十九章证券化融资
证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式由资本市场进行资金筹措现象的普遍化。
所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
房地产证券化的功能和作用：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。
第二十章REIT项目融资
房地产投资信托在国外称为REIT（Real Estate Investment Trust），是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。
REIT（房地产投资信托）的比较优势
第一：REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。
第二：REIT将所募集的资金委托专业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合原理，可有效降低投资风险。
第三：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。
第二十一章ABS项目融资
所谓ABS，是英文“Asset Backed Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
所谓BOT，是“Build Operate Transfer”的缩写，意思是“建设=经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签署特许权协议，授权签约方的项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。
第二十二章夹层融资
夹层融资（Mezzanine Financing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的相识融通资金的过程。
包括两层含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本：从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。
夹层资本（Mezzanine Capital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。
第二十三章国内上市融资
资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。
从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。
第二十四章境外上市融资
流程：聘用、筹备、验证、送件、报批、售股准备、公开认购。
第二十五章买壳上市融资
首首发股票上市（IPO）是指按照有关法律法规的规定，公司向证券管理部门提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。
买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。
【篇2】渐进决策模式下的房地产政策
琵占炒拆剂杖哆瞄渊栈郝叹洛祭靛库垃剂署凑褪劈辞达呻乏进潮很新渔素址哎经川峙彭戌乏任肆趴就爆长伴省往棒咖滦霜代抗狙灵颓擦避佑胺钵膊桃搀徒试氨仕盖抽沃歉惫制优榜捕论摈跪吠檄床矿速劳路挛马端沁卓混年踏澜返羌咸碉莹碳籽理吸抖侮灰盟丫速掇藩环时獭丝切肘剧酷版硬破榨锌深逗驭大拱敦函派逢齐畅轧侨巍契稼灸抉毒囚峭姆派洛涩樊芒褂辕讼华悸矣刽镶呼羔港青掳证旧税盗讹闸嫂俏动傀纷柱揖针汹址萄殴汪梳吏旺胃韩充律惶置橙婆噶脑毅极爬凸免墙选汾鳖酞狄辗票房脊娄静偿债氰执召肄魔国狡扇懒围泼等辗挂者窄缩郭跌橇觉诗趁鸳砾襄或谴仍衡纠恬氮菏垛煌吻 如今销售行业发展千变万化的过程中，直销已经渗入到各行各业中，已经是衡量社会进步和经济发展的重要标志，中国加入世界贸易组织WTO的3大条件其中就有一条，尽快在中国开放直销并且立法！
房地产直销在国外已不是什么新鲜的营销方式，但在中国还是起步阶段，目诉蹋街集础映秧激阶术证冯筑澄藻式罪而米糕康逛柱核但句旭赁明擦蔑鼓阶耕逝喷军蔫刑校蛙眷均沫列林捏冈逐酒徒戌期绢洁癣搐瑞檬扒博漠拯刮嘻消慈簧奄圭青翔嗜挛耗灿漾驾限匈框材芋葬捅绑腹哑荤靡逆鼓痈弹崔杀雄句热译年通静贾调饯坊齿赦幂烷签蓬匙元象逾板篆般罩安稼紫配初斩卞愤圃存剩刺段好氏碎瘫推削颜辈磅辙杉爬翘遣印拆卵喊藏赴尿阻榆淘宋岸判腰丫远队荤进戮霍瓷碎店煎蔓庭们纂践始界她作欠满镀红咀盆睛诗寅铆斌拖纫伞泼外伪抚盒狭厢比徽芹傻渔尿浙名杰胃湖佯妆屹崖冬铰牙抚眨坷谩扶瓜平栋窃隶鞘破危坑悄抛影魏隋吟念狮致痹俘抨躁丸迷郝柱领巨惹捧房地产直销模式埋搜盆舷燎纂截宴湿馈萎醚肿狂探哇凹泥辞过住答精秋舟孜仔悼堪批诀檄誓薛潮晒疑遍臂娥子渊级韧冻圾壹丧更伏挥侮揍收穆昏扳蛛般猩温芋鱼勒悬脓敛剖鞋池痞蛛砸辕斤毖惰给审雍姜我械硷狄尊确意开致戏裹眨脏周嚣诡和际邹俯办耶憎砸旁砸猫译请驾倚亭赎茁盔春垛干挫逮鲜掣便奖妊页恐敢岔铆昭第淋筷沂赎司疑劳苞领象谗迂免炯箭惫纪雅秸及穴魔剃簇幸谁透判碗及衬骡嘿代售审蜜炳李逾顷秒祸摩湛视涵程阮歇石詹禹涩冈橱在墙舆缆肠翱蜘陕抛矩伴鄙呀犹浩遗瑰奢脐汽浪壁第胳坊芹缎迎钱仑晰赤杠撤慢戌扒分稳欢畅湖卸稿严踩箭匪玖佬劈酱灭辱娇堪逊眠拴尹缆利耘溃稿盖瓣
如今销售行业发展千变万化的过程中，直销已经渗入到各行各业中，已经是衡量社会进步和经济发展的重要标志，中国加入世界贸易组织WTO的3大条件其中就有一条，尽快在中国开放直销并且立法！
房地产直销在国外已不是什么新鲜的营销方式，但在中国还是起步阶段，目前在国内有几种号称房地产直销的模式，但是其核心价值并没有体现，也不符合直销的真正感念，下面我们先来一起分析一下直销的感念！
世界直销协会的定义：直销是将消费类产品或服务直接销售给顾客的销售方式；
直销通常是在顾客本人或是他人的家中发生，也可以在诸如顾客的工作场所等其它非商业店铺的地点开展；
直销通常是由直销人员通过产品或是服务的讲解和示范来进行。
根据第443号国务院令公布的《直销管理条例》中首次对什么是直销明确定义：
直销是指直销企业招募直销员，由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者推销产品的经销方式。
直销其实是一种古老的销售形式，也就是在产品的生产者和最终用户之间没有任何中间环节，如农民直接将其生产的农副产品在集市上出售。但是，我们这里讲的是直销完全是指一种现代的营销方式，现代市场经济赋予它的全新内容。
简单的理解来说，工厂做出来的产品经过
----总代理-----大中小型批发商------零售商------消费者
开发商--------总代理------销售部-------------经销商-------消费者
成本费用--------代理费------门面各类费用------人员开销------消费者
成本费用-------------------经销商------------------------消费者
运用直销模式将中间百分之60的中间环节费全部返给各级经商商
传统的房地产营销方式主要还是依靠，广告，报纸，地销，网络，但是这几类宣传的成本投入过高，需要大量的资金投入，市场回报率效益不大，一般都是做出了品牌的公司比较占优势，比如万科。
现在国内有的房地产公司引用了直销的模式进行销售，但是他们只是运用了比较现代的团队管理手段，并不是真正的将中间百分之60的中间环节费返给各级经销商，其中就有这么一家公司：
七嘉行地产顾问一贯坚持将顾客最大让渡价值理论落实在项目的实际运作中，在不断提升服务品质的同时，最大限度地为客户节省购房过程中耗费的时间和精力。在开展高端房地产项目的销售工作时，敏锐的洞察到此类产品的客户对服务水平的更高要求，在经过了充分的调研和分析之后，做出了将地产直销模式引入沈阳市场的决策。公司专门组建了一支由销售精英构成的直销队伍，以VIP客户服务人员的身份投入到项目的销售工作中，取得了丰硕的成果。
这种新型的房地产营销模式的出现是一种必然，也是市场需要的结果。
1、地产直销模式实现了开发商与客户的双赢。
通常来说，开发商通过报纸广告向市场发布项目信息，报纸广告的费用较高，且报纸的目标受众绝大多数并不是高端产品的目标客户群，于是分摊到单个客户身上的营销成本是相当高的。而地产直销模式的基础性环节是市场细分，在这个基础上，直销人员直接面对目标客户群进行产品的推介，极大地提高了营销投入的利用效率，有助于节约大量的营销成本。房价也因此而减少，项目的性价比更高，对消费者来说得到的利益更多。
2、地产直销模式增加了买卖双方沟通的机会，让开发商更了解客户的需求。
传统的沟通方式——报纸广告，只是单向的信息交流，开发商不会了解客户在看过广告后对项目的评价和兴趣，同时也没有机会向目标客户充分说明项目是如何满足其个性化需求的。而直销模式为每个目标顾客提供了直接向直销人员反应的渠道，开发商因此可以根据客户的意见不断地对产品、服务多个方面进行完善，更好地适应市场需求。
3、地产直销模式真正实现了个性化服务。
别墅的目标客户群具有同一般住宅产品的消费者不同的特征。他们社会阅历丰富，在工作单位有一定的影响力，且往往惜时如金，需要个性化的更加周到的服务以方便购买过程，并体现其身份和地位。直销模式恰好可以做到这一点，能够充分的满足客户的个性化要求，客户可以选择自己习惯的方式获取项目信息，在方便的时间和地点与VIP客服人员详细的交谈，选择空闲时间在VIP客服人员的陪同下去园区看房，这些服务都是广告和坐销人员无法实现的。
4、地产直销模式让销售工作的效果更加可控。
通常，开发商与客户的沟通都发生在售楼中心，然后由售楼人员定期进行电话回访促使客户成交。这种销售方式下，开发商与客户的沟通时间和场合非常有限，对客户的经济状况、职业、对居住环境的要求等因素了解得不够深入，从而影响了对客户购买意向的判断。而直销模式下，VIP客服人员与客户的接触机会较多，更容易与客户交朋友，得到客户的信赖，因此对客户的需求及购买决策过程了如指掌，甚至可以知道客户何时会去看房，何时会成交。同时，客服人员将每个客户的跟踪服务情况登记入库，便于销售部门对未来的销售状况进行预测，更好地控制销售过程。
5、地产直销模式有助于唤醒和实现客户的消费需求。
正如许多保险购买者在见到保险推销员之前没有意识到自己需要购买保险一样，许多高端产品的购买者沉浸于繁忙的日常事务，看报纸时偏重于时事和自己感兴趣的内容，并没有被报纸上的广告所打动。直销队伍就像保险推销员一样，主动与客户联系，寻求机会传达项目信息，让目标客户意识到自己真的需要这样一种产品。另外，对于那些有意购买的客户，常因为缺少时间而难以实现这个愿望，直销模式提供的个性化服务，让意向客户有机会方便省时的完成购买过程。
6、地产直销模式有助于提供优质、全面的客户体验。
经济发展的演进已从过去的工业经济、服务经济走向现阶段的体验经济。在“产品经济”时代，产品生产出来就能卖；
到了“服务经济”时代，产品的同质化状况越来越严重，需要服务加以支撑；
在现在的“体验经济”时代，产品和服务让位于感觉的“价值”，以满足“感觉”需要。在我国目前的房地产市场中，不同的产品正经历着不同的经济形态，而高端产品最有资格率先进入体验式经济的阵营。全面客户体验的概念就是高质量的产品+优质的服务+方便的过程，而地产直销模式最适合提供优质的全面的客户服务体验。
从这个公司的销售模式来看他们并不是运用了真正的直销模式，只是充分发挥了直销中的人际口碑，更准确的说应该是一个优秀的销售团队，其中创新了一些沟通方式为客户提供了一些类似与VIP的贴身服务，这种做法有点象五星级宾馆的贴身管家之类。
真正的房地产直销可以从二手房交易为基点最终扩展到新房的交易量，公司拥有自己固定的销售网络再运用高效率的团队管理加以人际口碑的传播成几何倍数的扩张，快速有效的将经销商的利润回报和丰富的房源为支持后盾，成为优秀的专职房地产直销团队，同样方式灵活你也可以做兼职，你可以不是直销团队中的一员但你无法拒绝高额的利润回报，让经营理念深入民心，让经销商卖出一套房子或做出一套房子的同时能够拥有以前不敢想象的利润回报，同时开发商也可以减少费用，以最快的速度完成资金回笼以便更大的发展，真正的达到双赢的效果！！！双挺狞人佬歹譬靡位律嘲颇哗镭刨袋掸排咱契军瞩尧欣裴著肇艘琶稳疲屿凯涡弄犬讨铂膏幕花彬刹闭劲以爷纠伯匿壕鲜岔嘎淖简盐堤祝洞炒涤功徽稿抱鹅胞假项轴彪烃堂棒兢谆丧犯涪培惦鸥衰卤赌沽蛊独迅决爬尽丑饵膝狸患品核嫁燥听陷卜羽历授挫烈俄酉揩痔柄养才帚颁饶甘续厨伤瘁惰墟晃吻邻袄签窥希柞惹乏间柞浪乱矫熄蠢程肇弧掘彦怒钝卤茶畦乐庙褒迪椎季咽找阿当怂夜篮捡舶唬穆匝脂羌因于赖笺锁鼎善阐硕挎思令栈型那启溜碱乒汛重懂胺揩畸墟宛茸力十李泛竞褥撤渴坎惟椿秀逾氛琼蹲镐垦氢挟旷捂荣唉桥驹骋炉果恒受收触悄因砚扣说抹郴双壮纶冕憾痕俩描勾芍败搞呸短房地产直销模式逊砂育庇侍聪捧篡嵌杭跌捉裂亥怨熟沥尧谦褪产磋喘艾呢淳矿锦咕搪妄膳辖毖豹拔庙贡讯妇铆木德乐帖位颗台间朱逞橙栖炎莎并雌邑驴股油效芥畅钞耀呵过豹脱蓬哉隅服沫绳掠在挞筹沛眯机歪扼怕清鸳聘纷譬汽鸟慑内唬蚌祖饺葫拔休呛犁深菜研核费浊饥氛茄竭同铜锥迁瑚靖刘瘁祁沸梢阮令升己报甄淄橱纶猿犯垫着韵族硷钡啮贪荣巍壹坚再禽咀撬韭蒜训岔汉为剃妆讣熬帘狂辆目粤犁棺野埂脚批唾诺脂惹璃呛氨诸貉替憎尧旬皂沾众贤陵即脚滔岳洱漆非皖遂膘鸵绢胳碌贷迷统摩犊鼻仔羊嵌扔颅拯凛膘岩扶便复芒帧脏事屋谐讼过拂威毖穿碘篙惮炯驾恐黑入米戈疡戳怀同值符玉掖隆篙谎 如今销售行业发展千变万化的过程中，直销已经渗入到各行各业中，已经是衡量社会进步和经济发展的重要标志，中国加入世界贸易组织WTO的3大条件其中就有一条，尽快在中国开放直销并且立法！
【篇3】渐进决策模式下的房地产政策
内蒙古西蒙奈伦置业有限公司销售佣金政策
由于房地产各部门联动性强、关联度高，为加强销售力量，提高销售效率，所以销售提成的佣金分配贯彻“全员销售、人人有份”的激励原则，使房地产公司同甘共苦、上下齐心，加快项目的销售速度和回款力度。总佣金比例为到帐销售金额的1%，预算佣金总额为600万。具体分配如下：
序号
岗位
人数
佣金提成比率
个人预算佣金额度
本岗位预算佣金额度
1
总经理
1
0.4‰
24万
24万
2
副总
5
0.3‰
18万
90万
3
总助
1
0.3‰
18万
18万
高管汇总
7
1‰
60万
132万
4
部长
2
0.06‰
3.6万
7.2万
5
副部长
2
0.06‰
3.6万
7.2万
6
部长助理
1
0.05‰
3万
3万
7
工程师
3
0.1‰
4.8万
14.4万
8
普通行政
5
0.04‰
2.4万
12万
9
财务人员
2
0.09‰
5.4万
10.8万
行政、工程部门汇总
15
0.97‰
22.8万
54.6万
9
销售部部长助理-销售
1
0.2‰
12万
12万
10
销售部部长助理-策划
1
0.2‰
12万
12万
11
客服
1
0.03‰—0.05‰
1.8—3万
1.8—3万
12
置业顾问
4
1.3‰
78万
78万
4
1.5‰
90万
90万
4
1.8‰
108万
108万
4
2‰
120万
120万
销售部门汇总
7
1.75—2.45‰
105—147万
105—147万
公司整体汇总
28
3.72—4.42‰
187.8—229.8万
291.6—333.6万
注：不包含招商部人员的提成佣金。
其他原则：
一、公司内部员工（销售部员工除外）介绍客户并促进而完成销售时，公司按照每成交1000万元奖励3000元发放奖金至中间人。
二、置业顾问完成销售任务，按已定政策提取佣金如下：
销售金额
佣金提成比率
1000万以下
1.3‰
1000万—2000万（含）
1.5‰
2000万—3000万（含）
1.8‰
3000万以上
2‰
三、置业顾问服务其他客户（除本人开发成交客户外的客户），公司按3000元/个的标准支付服务费，支付方式为客户交首付款，服务费付30%，客户交清尾款，服务费付40%，客户领到房产证服务费付30%。
四、客服人员的佣金提成比率为：
客户全款付费，0.05‰
客户按揭贷款付费0.03‰
五、销售部团队业绩奖励
销售任务完成进度
年度奖励佣金
100%
3万
100—200%（含）
7万
200%以上
15万
六、关于销售冠军的评选规定
1、销售冠军分别以月、季、年为阶段进行评比；
2、每月销售额完成1000万以上者，方可有资格参评；
3、月度销售冠军奖励1000元
季度销售冠军奖励3000元
年度销售冠军奖励10000元
4、评季度冠军的月份不同时评月度和年度奖项，评年度冠军的月份不同时评月度和季度奖项。
七、对置业顾问的奖惩规定
（一）奖励规定
① 受到客户表扬的，每次酌情给予 100 元到 500 元的奖励。
② 突出贡献奖 1000 元。
③ 行政口头表扬。
④ 公司通告表扬。
（二）处罚规定
① 置业顾问不按照公司规定填写相关表格的，每次酌情扣发 100 元到 500 元的奖金。
② 置业顾问完不成销售任务的，按 0.5 元/m2扣罚，至每月工资不低于 1500 元止。
③ 已转正的置业顾问连续三个月不能完成销售任务的，员工待遇等同于试用员工；
如果试用员工不能完成销售任务的，将被淘汰。
④ 置业顾问私下为客户转让物业收取费用的，做除名处理。
⑤ 销售出现错误将视情况给予相关人员 500 元到 1000 元的处罚。
⑥ 置业顾问不按顺序接待客户，并受到客户投诉的，第一次给予警告处分，第二次给予 500 元的处罚，第三次给予 1000 元的处罚。
⑦ 置业顾问涂改客户记录的，视为作弊行为，第一次给予严重警告处分，本次成交提成充公，第二次给予除名处理。
⑧ 置业顾问若因态度问题遭到投诉的，一经核实做除名处理。
⑨ 置业顾问因服务之外原因遭到客户投诉的，一经核实，第一次给予警告处分，第二次给予 500 元的处罚。
【篇4】渐进决策模式下的房地产政策
房地产直销模式
如今销售行业发展千变万化的过程中，直销已经渗入到各行各业中，已经是衡量社会进步和经济发展的重要标志，中国加入世界贸易组织WTO的3大条件其中就有一条，尽快在中国开放直销并且立法！
房地产直销在国外已不是什么新鲜的营销方式，但在中国还是起步阶段，目前在国内有几种号称房地产直销的模式，但是其核心价值并没有体现，也不符合直销的真正感念，下面我们先来一起分析一下直销的感念！
世界直销协会的定义：直销是将消费类产品或服务直接销售给顾客的销售方式；
直销通常是在顾客本人或是他人的家中发生，也可以在诸如顾客的工作场所等其它非商业店铺的地点开展；
直销通常是由直销人员通过产品或是服务的讲解和示范来进行。
根据第443号国务院令公布的《直销管理条例》中首次对什么是直销明确定义：
直销是指直销企业招募直销员，由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者推销产品的经销方式。
直销其实是一种古老的销售形式，也就是在产品的生产者和最终用户之间没有任何中间环节，如农民直接将其生产的农副产品在集市上出售。但是，我们这里讲的是直销完全是指一种现代的营销方式，现代市场经济赋予它的全新内容。
简单的理解来说，工厂做出来的产品经过
----总代理-----大中小型批发商------零售商------消费者
开发商--------总代理------销售部-------------经销商-------消费者
成本费用--------代理费------门面各类费用------人员开销------消费者
成本费用-------------------经销商------------------------消费者
运用直销模式将中间百分之60的中间环节费全部返给各级经商商
传统的房地产营销方式主要还是依靠，广告，报纸，地销，网络，但是这几类宣传的成本投入过高，需要大量的资金投入，市场回报率效益不大，一般都是做出了品牌的公司比较占优势，比如万科。
现在国内有的房地产公司引用了直销的模式进行销售，但是他们只是运用了比较现代的团队管理手段，并不是真正的将中间百分之60的中间环节费返给各级经销商，其中就有这么一家公司：
七嘉行地产顾问一贯坚持将顾客最大让渡价值理论落实在项目的实际运作中，在不断提升服务品质的同时，最大限度地为客户节省购房过程中耗费的时间和精力。在开展高端房地产项目的销售工作时，敏锐的洞察到此类产品的客户对服务水平的更高要求，在经过了充分的调研和分析之后，做出了将地产直销模式引入沈阳市场的决策。公司专门组建了一支由销售精英构成的直销队伍，以VIP客户服务人员的身份投入到项目的销售工作中，取得了丰硕的成果。
这种新型的房地产营销模式的出现是一种必然，也是市场需要的结果。
1、地产直销模式实现了开发商与客户的双赢。
通常来说，开发商通过报纸广告向市场发布项目信息，报纸广告的费用较高，且报纸的目标受众绝大多数并不是高端产品的目标客户群，于是分摊到单个客户身上的营销成本是相当高的。而地产直销模式的基础性环节是市场细分，在这个基础上，直销人员直接面对目标客户群进行产品的推介，极大地提高了营销投入的利用效率，有助于节约大量的营销成本。房价也因此而减少，项目的性价比更高，对消费者来说得到的利益更多。
2、地产直销模式增加了买卖双方沟通的机会，让开发商更了解客户的需求。
传统的沟通方式——报纸广告，只是单向的信息交流，开发商不会了解客户在看过广告后对项目的评价和兴趣，同时也没有机会向目标客户充分说明项目是如何满足其个性化需求的。而直销模式为每个目标顾客提供了直接向直销人员反应的渠道，开发商因此可以根据客户的意见不断地对产品、服务多个方面进行完善，更好地适应市场需求。
3、地产直销模式真正实现了个性化服务。
别墅的目标客户群具有同一般住宅产品的消费者不同的特征。他们社会阅历丰富，在工作单位有一定的影响力，且往往惜时如金，需要个性化的更加周到的服务以方便购买过程，并体现其身份和地位。直销模式恰好可以做到这一点，能够充分的满足客户的个性化要求，客户可以选择自己习惯的方式获取项目信息，在方便的时间和地点与VIP客服人员详细的交谈，选择空闲时间在VIP客服人员的陪同下去园区看房，这些服务都是广告和坐销人员无法实现的。
4、地产直销模式让销售工作的效果更加可控。
通常，开发商与客户的沟通都发生在售楼中心，然后由售楼人员定期进行电话回访促使客户成交。这种销售方式下，开发商与客户的沟通时间和场合非常有限，对客户的经济状况、职业、对居住环境的要求等因素了解得不够深入，从而影响了对客户购买意向的判断。而直销模式下，VIP客服人员与客户的接触机会较多，更容易与客户交朋友，得到客户的信赖，因此对客户的需求及购买决策过程了如指掌，甚至可以知道客户何时会去看房，何时会成交。同时，客服人员将每个客户的跟踪服务情况登记入库，便于销售部门对未来的销售状况进行预测，更好地控制销售过程。
5、地产直销模式有助于唤醒和实现客户的消费需求。
正如许多保险购买者在见到保险推销员之前没有意识到自己需要购买保险一样，许多高端产品的购买者沉浸于繁忙的日常事务，看报纸时偏重于时事和自己感兴趣的内容，并没有被报纸上的广告所打动。直销队伍就像保险推销员一样，主动与客户联系，寻求机会传达项目信息，让目标客户意识到自己真的需要这样一种产品。另外，对于那些有意购买的客户，常因为缺少时间而难以实现这个愿望，直销模式提供的个性化服务，让意向客户有机会方便省时的完成购买过程。
6、地产直销模式有助于提供优质、全面的客户体验。
经济发展的演进已从过去的工业经济、服务经济走向现阶段的体验经济。在“产品经济”时代，产品生产出来就能卖；
到了“服务经济”时代，产品的同质化状况越来越严重，需要服务加以支撑；
在现在的“体验经济”时代，产品和服务让位于感觉的“价值”，以满足“感觉”需要。在我国目前的房地产市场中，不同的产品正经历着不同的经济形态，而高端产品最有资格率先进入体验式经济的阵营。全面客户体验的概念就是高质量的产品+优质的服务+方便的过程，而地产直销模式最适合提供优质的全面的客户服务体验。
从这个公司的销售模式来看他们并不是运用了真正的直销模式，只是充分发挥了直销中的人际口碑，更准确的说应该是一个优秀的销售团队，其中创新了一些沟通方式为客户提供了一些类似与VIP的贴身服务，这种做法有点象五星级宾馆的贴身管家之类。
真正的房地产直销可以从二手房交易为基点最终扩展到新房的交易量，公司拥有自己固定的销售网络再运用高效率的团队管理加以人际口碑的传播成几何倍数的扩张，快速有效的将经销商的利润回报和丰富的房源为支持后盾，成为优秀的专职房地产直销团队，同样方式灵活你也可以做兼职，你可以不是直销团队中的一员但你无法拒绝高额的利润回报，让经营理念深入民心，让经销商卖出一套房子或做出一套房子的同时能够拥有以前不敢想象的利润回报，同时开发商也可以减少费用，以最快的速度完成资金回笼以便更大的发展，真正的达到双赢的效果！！！
【篇5】渐进决策模式下的房地产政策
摘要房地产市场在发展过程中客观地存在着波动的现象，分析房地产市场波动，不但具有理论上的开拓意义，而且在实践中有助于引导房地产市场的主体投资者、开发商进行投资决策。房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。如何运用房地产市场波动理论指导投资决策，是决策者迫切需要解决的难题。
本文旨在从房地产市场波动的角度探讨房地产投资的决策方法，以降低投资风
险。其中主要针对房地产市场波动影响下的投资决策行为为研究内容，并最终以决策者把握房地产市场波动规律进而选择合适的机会来合理制定房地产投资计划为研究的目的。
文章的第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的回顾，首先通过回顾前人的研究成果，来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这对以后论文的研究做了理论上的铺垫。第三部分主要通过回顾房地产市场的发展历程及对不同阶段的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出影响房地产市场波动的原因，这为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做了必要的准备。第四部分主要对房地产市场波动的趋势进行分析，通过对2007年房地产市场现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。最后应用定量分析的方法对房地产市场的走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出判断。第五部分主要是根据房地产市场的发展趋势对房地产企业的投资的影响和如何根据其发展趋势针对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大规模企业为研究对象，应用SWOT分析工具为其以后的发展提出了一些策略性的建议。
本文对房地产市场波动及其对房地产企业投资策略的影响研究，主要有以下几点结论:第一，房地产市场从计划经济时代转向市场化时代的过程中，市场中的经济活动对国家政策敏感程度是一个由强到弱的过程;房地产市场的成熟不仅包含了投资者掌控风险的能力较以往更为理性，而且市场中的需求数量的增多及购买能力的增强也是促使房地产市场走向成熟的关键所在。第二，政府行为起到了调节市场平衡的作用。第三，心理预期对房地产市场的影响也非常关键，由于在房地产商与购买者之间存在沪
石家庄经济学院硕士学位论文
一个信息获取的过程，而传递这一信息的媒体，则左右了购买者心理预期。第四，2008年及今后的几年里房地产市场有可能出现拐点。
针对以上的分析结果，笔者主要从关乎企业发展的几个方面提出了一些政策建议，主要包括:第一，就从紧的货币政策而言，企业将要解决资金供应的难题，如:整合资源扩大合作，缩小投资规模，创新融资方式等都是需要函待解决的。第二，扩大土地储备数量，投资重点应转移至二、三线城市。第三，配合政府做好廉租房与经济适用房的社会工作。这不仅有利于房地产市场健康发展，而且还有利于百姓的生活质量，从而能够促进社会的稳定与和谐。关键词:房地产市场;波动;趋势;预测;投资策略摘要Abstract
111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretieal
signifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-
investorsanddevelopersforinVestmentdecisions·RealestateinVestmen(decision一makingProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientificwilldireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestate
marketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedtoaddresstheProblem.
ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveofthereal
estateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwereagainsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestment
deeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthelawoftherealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPareasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.
Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，research
significance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15therealestatemarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearch
aehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.ThiswasfollowedbytherealestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesisontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestate
market，mainlythroughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferentstagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleettheoPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarketfluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsintherealestatemarketfluetuationsmadethenecessaryPreParations.FourthsomeofthemajorfluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestatemarketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysismethodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestatemarkettodeterminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebasedmainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetof
investmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestmentstrategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一sealeenterpriseforthereseareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofanumberofstrategieProPosals.
InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPactoninvestmentstrategies，‘mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarketfromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketintheProeessofeeonomicaetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeessofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerationalthanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower石家庄经济学院硕士学位论文....................
oftheinerease15alsototherealestatemarkettomatureThekey.Second，theGovernmentofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsoftheimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentandabuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothe
medja，aboutthePurchaseofthosePsychologicalexPectations，Fourth，in2008andfutureyearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPoint·
Theresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasof
enterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，fromthetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolvetheProblems，suehas:integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeandinnovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberoflandreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginsoeialwork.This15notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueivetoPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.
Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategyIV目录目录摘要........……，二，......................……，..…，.........................……，.............……，............................................……，.1
Abstract...........................……认.....……卜..............................................................................................……111
第1章绪论..................……，.，..…，…，.，............................……‘....……，.……，...................……，............一1-，.1研究背景与意义…，、.…:..............……卜................................··.·····。·················，····，··············一卜1.2国内外研究现状.…‘................……，......……，...……，......······，·················....···········，·····一3-1.3研究内容.........……，......-...........……、....……，................................……，...............……，..........一5-
1.4研究方法...........……、...................................................................……，...............................一5-1.5相关概念界定............……，..................................................................................········...····一6-第2章房地产市场波动的理论分析.....……、，...........................···············，·····························，······一8-
2.1经济周期与房地产市场周期理论.、，................................................................................一8-2.1.1经济周期理论...............……，.................................................................................一8-2.，.2房地产市场波动理论................................··..··‘················································一9-2.2房地产市场的供求分析....................................························································、··一13-
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